CHI SIAMO

L.B.N. Progetto Casa è un'evoluzione della classica agenzia immobiliare, ci occupiamo della gestione e compravendita di immobili, di brokeraggio di yacht di lusso e imbarcazioni di ogni genere oltre a mutui immobiliari e nautici.

Questa particolare triangolazione ci permette di avvalerci di un vasto e importante portafoglio clienti, dalla persona che vuol investire alle ditte in cerca di abitazioni da ristrutturare al cliente in cerca della prima o della seconda casa.

Ci occupiamo inoltre di perizie, pratiche catastali e certificazioni energetiche in tutto il Piemonte e la Liguria

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venerdì 24 giugno 2011

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA


ATTENZIONE

In base al Decreto del 17 dicembre 2010, n. 256 (pubblicato nella GU n. 27 del 3 febbraio 2011), è in vigore dal 18 febbraio 2011 il Regolamento del Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali.

I mutuatari devono avere alla data di presentazione della domanda di mutuo i seguenti requisiti:
1. età inferiore a 35 anni (anche per le coppie coniugate tale requisito deve essere soddisfatto da entrambi i componenti il nucleo familiare);
2. un reddito complessivo rilevato dall'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 35.000 euro. Inoltre, non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF deve derivare da contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato;
3. non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L'immobile da acquistare per essere adibito ad abitazione principale non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere una superficie superiore a 90 metri quadrati.

Per leggere il testo del decreto, cliccare qui.
» ACQUISTO "PRIMA CASA"
Nel caso di acquisto della "prima casa" è prevista una serie di agevolazioni:
  • l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia chiusa o aperta.
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:






ABITAZIONE
  • non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;
  • deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività;
  • se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
  • l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE, anagrafe degli italiani residenti all'estero);
  • per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).
ACQUIRENTE
L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:


  • di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
  • di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.
    Se il Comune ritarda il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. Per la Cassazione, infatti, il termine di 18 mesi è considerato "meramente sollecitatorio" e non perentorio (ordinanza n. 3507 dell' 11 febbraio 2011).

Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
PERDITA DELLE
AGEVOLAZIONI

L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
  • le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenza dall'agevolazione fiscale "prima casa", nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.


La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.
Precisamente:
- il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l'imposta ipotecaria del 2%;
- l'imposta catastale dell'1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell'1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell'1,5% dal 1° gennaio 2011.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.


Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
Motivi che determinano
la perdita
della agevolazione

  • False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
  • Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
  • Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni,
    a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro

Conseguenze derivanti
dalla perdita
della agevolazione

  • Pagamento delle imposte in misura ordinaria
  • Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
  • Pagamento degli interessi di mora
CONTROLLI E VERIFICHE L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi: - dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti; - dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località; - dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi. Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate. I NUOVI BENEFICIARI circolare n. 19/2001 Questi i nuovi beneficiari delle agevolazioni, in base alla circolare n. 19 del 2001.
  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
    In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
  • Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
    Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
  • Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
  • Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
  • Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
  • Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
    Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
  • Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.
ACQUISTO DELLA PRIMA CASA Acquisto da privato
  • Se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica:
    - l'imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato;
    - le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

    Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:

    - il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
    - il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.

    Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.

Acquisto da imprese
  • Chi acquista casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:
    - l'Iva ridotta al 4% (invece che del 10%);
    - le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
    In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare eventualmente utilizzato.
  • Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:
    - l'imposta di registro con aliquota del 3%;
    - le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

Tabella riassuntiva dei vantaggi per la prima casa

IMPOSTA
PRIMA CASA
ALTRE
acquisto da privato
REGISTRO
3 %
7 %
IPOTECARIA
168 euro
2 %
CATASTALE
168 euro
1 %
acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice"
entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori
IVA
4 %
10 %
REGISTRO
168 euro
168 euro
IPOTECARIA
168 euro
168 euro
CATASTALE
168 euro
168 euro
acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice
che vende dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori
REGISTRO
3 %
7 %
IPOTECARIA
168 euro
2 %
CATASTALE
168 euro
1 %


FONTE: FISCO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
DOSSIER.NET






17 commenti:

  1. posso acqistare un immobile assieme alla mia ex moglie per non pagare le imposte per la vendita prima casa prima dei 5 anni?

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  2. basta che la ricompriate come prima casa :)

    RispondiElimina
  3. Buongiorno
    Vorrei proporre la seguente questione, relativamente alla mia intenzione di acquistare un appartamento, adibito a prima casa.
    Premetto che sono attualmente proprietario al 100% dell’ appartamento in cui attualmente abito, e si trova nello stesso comune nel quale desidero acquistare la nuova abitazione, per il quale ho usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
    L’ attuale abitazione è stata acquistata più di cinque anni fa.
    La nuova casa intenderei acquistarla da un costruttore o aderendo ad una cooperativa che sta per aprire un cantiere, con consegna prevista entro Gennaio 2014.
    Vorrei usufruire anche in questo caso delle agevolazioni per la prima casa (IVA ridotta, detraibilità interessi passivi del mutuo, ipotizzando un mutuo edilizio SAL “stato avanzamento lavori”, ecc. ecc.).
    La domanda è : essendo proprietario di una casa, che avrei comunque intenzione di vendere prima del rogito della nuova, ho diritto alle agevolazioni prima casa?
    Se non riuscissi a vendere l’ abitazione attuale , prima del rogito della nuova, ho un tempo limite per non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge?
    Oppure, qualora prima del rogito della nuova, non usufruissi delle agevolazioni, potrei avere dei crediti di imposta nel momento in cui riesco a vendere la vecchia abitazione?
    Scusate se sono stato prolisso, ma ho un sacco di dubbi, e non essendo un esperto, non vorrei avventurarmi in una situazione per me difficilmente gestibile dal lato normativo ed economico.
    Grazie in anticipo a chi vorrà darmi un aiuto !
    Saluti
    Gino

    RispondiElimina
  4. Buon giorno
    la cosa è molto semplice se l'acquisto da ditta fosse volto come prima casa lei potrebbe usufruire delle agevolazioni solamente in 2 casi:
    - se questo fosse il suo primo acquisto in assoluto ove richiede dette agevolazioni. In questo caso avrebbe un anno di tempo per mettere la residenza nell'immobile acquistato o nello stesso comune ma senza avere quote di proprietà di altre case su tutto il territorio nazionale.
    - oppure deve necessariamente rogitare la sua prima casa prima dell'atto della seconda in quel caso avrà le agevolazioni fiscali e sarà obbligato a porre la residenza necessariamente nella casa da lei acquistata, questo se in precedenza ha già usufruito di un acquisto come prima casa e delle sue agevolazioni anche se sono passati più di 5 anni da detta compravendita.
    Cordiali Saluti
    Sandra Pellizzari

    RispondiElimina
  5. Grazie della risposta.
    Desidero chiedere un ulteriore chirimento.
    Aquistando da una impresa o da una cooperativa, il mutuo SAL inizia ad essere erogato, diciamo, circa 18 mesi prima della consegna/rogito della casa nuova.

    Quando mi specifica che il rogito della vendita della casa attuale va effettuato prima del rogito di acquisto della nuova, al fine di usufruire delle agevolazioni fiscali, significa prima della erogazione del mutuo SAL, oppure basta rogitare la vendita della casa attuale un giorno prima dell' atto della nuova casa?
    Grazie
    Saluti
    Gino

    RispondiElimina
  6. a mio modesto avviso basta rogitare prima del nuovo rogito ma le consiglio vivamente vista la particolarità del mutuo e dell'acquisto di parlarne con il suo Notaio di fiducia. Un piccolo consiglio se compra da cooperativa controllo bene i VINCOLI con cui compra è davvero importante sapere qualòi sono : ad esempio prezzo massimo in caso di rivendita oppure obbligo di non rivendere o affittare prima di toto anni... si ricordi che magari oggi per lei questa potrebbe essere la casa per la vita ma le cose ... potrebbero cambiare... e se avesse necessità di rivendere questi sono punti essenziali da conoscere! Su questo blog c'è un post proprio sulla compravendita da cooperativa gli dia uno sguardo!

    sandra Pellizzari

    RispondiElimina
  7. Buongiorno,
    vivo da 6 anni nella mia prima casa. Ora vorrei metterla in affitto oppure se riesco addirittura venderla. Volendo potrei acquistare una nuova casa donata dai miei genitori. Come mi devo comportare per il discorso della prima casa? se la metto in affitto perdo comunque il rimborso degli interessi? e se in caso non riuscissi ad acquistare una nuova casa potrei andare io in affitto in una casa più grande mettendo in affitto questa? mi scuso per la confusione,spero di essere stata chiara. Grazie!

    RispondiElimina
  8. Salve :)

    sono ormai passati 5 anni dall'acquisto e quindi lei può tranquillamente vendere la sua casa senza ricomprare necessariamente entro un anno, oltre a questo può certamente togliere residenza da questa casa e metterla nella nuova...ma si ricordi sempre che si può avere solo UNA prima casa e quindi una delle 2 passerà come seconda pagando ovviamente le tasse del caso. Se mi permette non si faccia fare una donazione dai suoi genitori piuttosto faccia un atto di vendita , la donazione è impugnabile per 20 anni dall'atto da etedi (anche illegittimi) e difficilmente se messa in vendita un privato rischia di comprare da una donazione. Mi spieghi meglio il suo caso se non ho risposto in maniera esaustiva alle sue domande.

    RispondiElimina
  9. grazie per la celere risposta.
    In realtà i miei genitori non mi donerebbero una nuova casa ma una somma che hanno messo via con gli anni per me, che io vorrei utilizzare per l' acusito di una nuova casa o comunque investirla per l' acquiato di una parte se non dovesse bastare. Il restante magari rifare un piccolo mutuo di qualche anno. Quindi in realtà non so bene come comportarmi per qualnto riguarda la somma che mi verrà poi versata. Devono fare l' acuisto direttamente loro oppure mi devono versare la sommma come "regalo" e poi io devo provvedere all' acquito? grazie ancora

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  10. Ciao

    direi che basta che all'atto la casa sia intestata a te, chiedi al notaio per l'anti riciclaggio se è meglio che paghino loro o se prima ti facciano bonifico sul tuo conto... le regole cambiano di giorno in giorno!! Purtroppo aggiungerei!! L'altra casa la puoi affittare mettendo la residenza nella nuova ma temo tu possa perdere le agevolazioni sul recupero degli interessi ... anche qui ti raccomando di chiedere al notaio Ciao :)

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  11. la ringrazio tantissimo per i consigli che mi ha fornito. Chiederò tutto al notaio. In caso dovesse vernirmi in mete qualcosa la disturberò ancora.
    grazie ancora
    saluti!

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  12. ho una prima casa da più di 5 anni dove sono residente, ed una seconda che era affittata e dove sono ora intenzionato ad andare a viverci. cambiando la residenza nella seconda casa automaticamente passa da seconda a prime con il relitivo discorso di tasse imu, oppure debbo fare qualche procedure speciale?

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    Risposte
    1. Salve
      In primo luogo si può avere una sola prima casa, quindi lei può tranquillamente spostare residenza nell'altra chiedendo al comune, che automaticamente farà si che una diventi prima casa e l'altra seconda. La prima passerà automaticamente come seconda casa anche al momento della dichiarazione dei redditi. Quindi per pagherà l'imu come seconda casa ( in maniera ridotta se la affitta) laddove non avrà la residenza.

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  13. salve,ho una prima casa comprata con agevolazioni da 5 anni e una seconda dove vive e vivrà mio padre x sempre, quindi non usufruibile x affittare. vorrei andare a vivere nella casa del mio ragazzo che si trova nello stesso comune di residenza ma in vie diverse. la mia prima casa posso affittarla? in cosa vado incontro; perderò le agevolazioni fiscali o solo la detrazione degli interessi passivi del mutuo?

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  14. Buon giorno
    Nessun problema a spostare la residenza nella casa del suo fidanzato, la legge dice che si deve avere una sola prima casa e la residenza nello stesso comune ( ovviamente non importa la via basta che sia ubicata nella stessa città). Il principio è che quella rimane comunque la sua prima casa anche se la affitta.
    Le faccio un esempio. Alcuni conoscenti hanno comprato una casa a Genova, come prima casa, usufruendo di un mutuo, hanno poio deciso di affittarla per pagare il mutuo, così hanno messo la residenza in casa della nonna di lei che sta sempre a Genova ma in un altro quartiere, e hanno affittato dopo soli 2 mesi la loro casa come "prima casa" ...loro vivono in barca ... scelte di vita!! Comunque Auguri per la convivenza e affitti pure il suo immobile!

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  15. ... dimenticavo....non perde le agevolazioni fiscali prima casa! Ma la detrazione temo di si!
    Ancora Saluti

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