CHI SIAMO

L.B.N. Progetto Casa è un'evoluzione della classica agenzia immobiliare, ci occupiamo della gestione e compravendita di immobili, di brokeraggio di yacht di lusso e imbarcazioni di ogni genere oltre a mutui immobiliari e nautici.

Questa particolare triangolazione ci permette di avvalerci di un vasto e importante portafoglio clienti, dalla persona che vuol investire alle ditte in cerca di abitazioni da ristrutturare al cliente in cerca della prima o della seconda casa.

Ci occupiamo inoltre di perizie, pratiche catastali e certificazioni energetiche in tutto il Piemonte e la Liguria

Con Noi troverete serietà, competenza e affidabilità. contattateci con fiducia

FACEBOOK: Lbn Progetto Casa

Skype: lbnprogettocasa

EMAIL: lbnprogettocasa@gmail.com

Forum: http://lbnprogettocasa.forumfree.it/

sito web:http://progettocasa-varazze.agenzie.casa.it/

TEL 019/2076890 begin_of_the_skype_highlighting end_of_the_skype_highlighting MOB:388/3559975 end_of_the_skype_highlighting

martedì 25 ottobre 2011

LE AREE DESTINATE A PARCHEGGIO, LEGISLAZIONE E NORMATIVE

Innanzitutto, per area destinata a parcheggio si intende quella porzione di suolo, posta sia in superficie che nel sottosuolo degli edifici, necessaria alla sosta, alla manovra o all'accesso dei veicoli. La disciplina giuridica di tale aree è stata caratterizzata da vari interventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo, nonchè da un forte dibattito dottrinale e giurisprudenziale che sembra non essere ancora terminato.


La legge 267 del 1967 (Legge Ponte)
Il primo intervento legislativo finalizzato a disciplinare organicamente la materie venne posto in essere con la legge 765/1967 (Legge Ponte) che prevedeva, all'art 18, che le costruzioni realizzate in seguito alla data del 1 settembre 1967 fossero provviste di spazi destinati a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Tali parcheggi avrebbero dovuto essere posti nelle adiacenze degli edifici, o ubicati sia all'interno che nel sottosuolo degli edifici stessi.
Tuttavia, tale primo intervento legislativo non definiva la natura del vincolo delle aree adibite a parcheggio per cui dovette intervenire prima la dottrina e poi la giurisprudenza.

1) Secondo un primo orientamento dottrinario, il vincolo de quo avrebbe dovuto essere considerato un vincolo oggettivo di destinazione, per cui i legittimi proprietari di tali aree avrebbero potuto liberamente disporne anche verso soggetti “esterni”. Si tratterebbe, quindi, di un mero vincolo oggettivo, cioè la semplice destinazione a parcheggi di determinate aree ubicate presso le abitazioni.

2) Un altro orientamento, invece, individuava nei parcheggi un vincolo di destinazione di tipo soggettivo, cioè tali aree avrebbero potuto essere utilizzate soltanto dai proprietari o dai detentori qualificati delle unità abitative di riferimento. In base a ciò, se il parcheggio fosse interno all'edificio, quello si sarebbe dovuto ascrivere ai servizi comuni ex art. 1117 c.c.. Se invece il parcheggio fosse adiacente all'edificio, quello avrebbe dovuto qualificarsi come pertinenza ex lege (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sent. 244 del 1995).

3) Infine, un terzo orientamento riteneva che i proprietari delle unità abitative avessero un diritto d'uso sui parcheggi. Tale diritto avrebbe potuto farsi valere anche in caso di trasferimento della aree a tale fine destinate. La mancata previsione di detto diritto d'uso avrebbe comportato la nullità ex art. 1418 c.c. del contratto di compravendita dell'unità abitativa considerata (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sez. Unite Sent. 9631 del 1996).

Al di là del dibattito dottrinale, invece, la Suprema Corte con la Sentenza a Sezioni Unite n. 6600 del 1984 enunciò alcuni punti fermi sulla portata e sull'applicazione dell'art 18 della Legge Ponte. Innanzitutto, l'art 18 venne considerato norma imperativa operante anche tra privati. In secondo luogo, il posto auto venne considerato una pertinenza ex lege dell'immobile adibito ad abitazione. Infine, una ipotetica vendita dell'unità abitativa senza il parcheggio avrebbe comportato l'integrazione ex art. 1347 c.c. del contratto di compravendita, determinando in capo all'ex proprietario un diritto reale d'uso sull'area adibita a parcheggio.

La legge 47 del 1985
In seguito, il Legislatore intervenne ancora sul regime giuridico riguardante dette aree con l'art 26 della legge 47 del 1985. Tale articolo stabiliva testualmente che le aree destinate a parcheggio costituivano delle vere e proprie pertinenze delle costruzioni ai sensi degli art. 817, 818, 819 c.c. e seguenti. La portata di tale intervento normativo venne poi precisata dalla pronuncia della Cassazione a S.U. n. 3363 del 1989, la quale chiarì il valore normativo della legge 47/1985 e ribadì che l'ex proprietario avrebbe avuto diritto a godere di un diritto reale d'uso sulle aree adibite a parcheggio.

La legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli )
Di seguito, la Legge Tognoli (L. 122 del 1989) disciplinò ulteriormente l'ambito in esame, immettendo notevoli innovazioni. In primo luogo, stabilì un nuovo rapporto di un metro quadro di parcheggi per ogni dieci metri cubi di costruzione. Inoltre, veniva disposto un nuovo regime di agevolazioni fiscali per i costruttori. Infine, venne stabilito che le aree adibite a parcheggio non avrebbero potuto essere cedute separatamente rispetto all'unità abitativa alla quale erano legate da vincolo pertinenziale. In caso contrario, l'atto di compravendita sarebbe stato nullo ex art. 1418 c.c..
Tale legge, però, portò ulteriori problemi interpretativi ed applicativi, soprattutto riguardo all'ipotesi, molto frequente nella pratica, di realizzazione di posti auto in eccedenza rispetto a quanto richiesto dalla disciplina di settore.
Quindi, tali dubbi vennero fugati ancora dalla Suprema Corte.
In base ad un primo orientamento giurisprudenziale, dettato dalla Cassazione con Sent. 10459 del 2001, il vincolo di destinazione riguarderebbe l'intera area adibita a parcheggio, a prescindere dal fatto per cui una parte dei posti auto sarebbe eccessiva rispetto a quanto richiesto della legge. Invece, in base ad un secondo orientamento, peraltro confermato dalla Sezioni Unite con Sent. 12793 del 2005, la aree che eccedono la misura imposta dalla legge non sarebbero soggette a nessun vincolo e quindi il proprietario potrebbe legittimamente cederle a terzi.

La legge 246 del 2005
In ultimo, si registra un ulteriore intervento legislativo con la recente L. 246 del 2005. In base a tale norma gli spazi adibiti a parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Dalla predetta disposizione si evince che è stato tolto da tale aree sia il vincolo pertinenziale che il relativo diritto d'uso. Inoltre, viene finalmente stabilita la possibilità per gli aventi diritto di cedere liberamente i posti auto, senza alcun obbligo verso i titolari delle unità abitative a cui si riferiscono.
Infine, la Cassazione con la Sent. 4264 del 2006, in sostanza, chiarisce che la sopra detta norma si applica solo per i parcheggi realizzati con le nuove abitazioni ed ha come destinatari i privati e la loro autonomia negoziale.

FONTE: http://www.condominioweb.com/condominio/articolo111.ashx
Avv. Luigi Modaffari

AFFITTO CON PATTO DI RISCATTO


L’Agenzia delle entrate, con risoluzione 1º agosto 2008, n. 338, ha chiarito che:
  •  il contratto di locazione di un immobile, con patto di riscatto vincolante per entrambe le parti, costituisce una cessione di beni, che si considera effettuata, ai fini dell’Iva e delle imposte sui redditi, nel momento della stipulazione del contratto stesso;
  • la locazione con patto di futura vendita comporta l’uscita immediata dei beni dal bilancio del cedente e l’iscrizione del fabbricato nello stato patrimoniale del locatario, futuro acquirente del bene, nell’esercizio di stipula del contratto. 

Volendo esemplificare: una società consortile, dopo aver acquisito il diritto di superficie su un’area comunale per costruire alcuni capannoni artigianali da destinare ai propri soci, ha stipulato con gli stessi un contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, nell’ambito del quale i canoni di locazione sono considerati acconti del prezzo della successiva cessione. Il contratto prevede che, al termine della locazione, la proprietà venga trasferita al socio previo pagamento di una somma già fissata, pari alla differenza tra:
  • il valore complessivo dell’immobile (in assenza di fini di lucro, come nel caso considerato, tale valore corrisponde ai costi sostenuti per realizzare l’immobile);
  • i canoni di locazione corrisposti nel corso della locazione stessa.
Per gli immobili, ai sensi dell’articolo 109, comma 2, lettera a), del Tuir, in presenza di un contratto di vendita con riserva della proprietà o di un contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, si producono gli effetti traslativi nel momento in cui viene stipulato l’atto. A tale data, pertanto, occorre fare riferimento per individuare il momento in cui viene trasferito il bene sia ai fini della redazione del bilancio che ai fini fiscali. La società proprietaria dell’immobile dovrà eliminare dal proprio bilancio il valore dell’immobile e dovrà iscrivere il relativo componente di reddito già alla data in cui essa raggiunge l’accordo vincolante con l’affittuario, senza attendere il trasferimento formale della proprietà. Nella fattispecie esaminata, il locatore (consorzio) dovrà rilevare la cessione del diritto di superficie e dell’immobile costruito nel bilancio relativo all’esercizio durante il quale viene stipulato il contratto di locazione, tenendo eventualmente nota nei conti d’ordine della locazione in corso. I canoni di locazione dovranno, invece, essere rilevati, nel bilancio del locatore/cedente, come anticipi da clienti, riducendo il credito iscritto per la rilevazione anticipata della compravendita. Il locatario (futuro acquirente del bene) dovrà iscrivere il fabbricato nel proprio stato patrimoniale nell’esercizio di stipula del contratto e potrà stanziare e dedurre gli ammortamenti di competenza a partire dallo stesso anno. I canoni di locazione dovranno essere rilevati, nel bilancio del locatario/cessionario, come anticipi da fornitori, riducendo il debito iscritto per la rilevazione anticipata della compravendita. In merito al riaddebito da parte della società/locatore ai soci locatari di tutte le spese accessorie sostenute, occorre distinguere tra:
  • costi sostenuti dal locatore/futuro cedente per l’acquisizione dell’immobile o in relazione alla condizione giuridica di proprietario-locatore;
  • costi sostenuti in nome proprio, ma per conto dei locatari, consorziati.
In relazione alla prima tipologia di costi, ad es., interessi sostenuti per il mutuo relativo all’acquisto dell’immobile e Ici a carico del locatore, il relativo addebito nei confronti del locatario:
  • costituisce una componente del prezzo di cessione convenuto tra le parti e segue, pertanto, la stessa disciplina prevista per la cessione o la locazione con patto di futura vendita vincolante per ambedue le parti;
  • deve essere assoggettato ad Iva al momento di stipula del contratto.
In relazione alla seconda tipologia di costi, ad es., spese di manutenzione contrattualmente poste a carico del locatario, l’articolo 3, comma 3, ultimo periodo, del DPR n. 633/1972, con riferimento alle prestazioni di servizi rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza, dispone che i servizi resi o ricevuti dal mandatario sono omologati a quelli da lui resi al mandante. 

venerdì 21 ottobre 2011

AFFITTO A CANONE CONCORDATO




1. CANONE “CONCORDATO” (Legge 431/98)*
Come funziona
• Durata del contratto: 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari
previsti dalla Legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata.
• Per Studenti: Si possono utilizzare nei Comuni sedi di università o di corsi
universitari distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi,
individuati dagli accordi territoriali. Valgono solo per chi affitta a studenti
universitari o comunque a studenti che seguono corsi di perfezionamento o
aggiornamento a livello universitario. Si può affittare anche a un gruppo di studenti.
La durata del contratto va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni, con
rinnovo automatico
Canone
• Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e
degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo
della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni,
dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.
• Per Studenti: Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati
dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali.
Sconti fiscali per il proprietario
• Sono previsti solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in uno “sconto”
del 40,5% sul canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi; in una riduzione del
30% dell’imposta di registrazione del contratto; nella possibilità di godere
un’aliquota ICI più bassa a chi affitta come prima casa, se il Comune lo decide.
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
• Per Studenti: Sono previsti solo nei comuni ad alta tensione abitativa. L’imponibile è
solo il 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la
laguna di Venezia); poi c’è la riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del
contratto; il Comune possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota ICI più
bassa a chi affitta come abitazione principale.
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
Sconti fiscali per l’inquilino
• Detrazione di € 495,80 (reddito complessivo che non supera € 15.493,71), e di €
247,90 (reddito complessivo fino a 30.987,41 €).
• In alternativa, se più convenienti, gli inquilini possono usare gli sconti previsti
per il “canone libero”, se ricorrono le condizioni (novità contenuta nella
Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
• Per Studenti: Sono previsti solo nei comuni ad alta tensione abitativa. L’imponibile è
solo il 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la
laguna di Venezia); poi c’è la riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del
contratto; il Comune possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota ICI più
bassa a chi affitta come abitazione principale.
• Per Studenti: Gli stessi previsti per i contratti a “canone libero”, se ricorrono le
condizioni. (novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione)
* Fonte: Il Sole 24 Ore. In grassetto sono riportate le novità contenute nel Disegno di Legge finanziaria.
2
2. CANONE “LIBERO” (Legge 431/98)
Come funziona
• Il contratto dura al minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico)
Canone
• È completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Sconti per il proprietario
• L’alloggio deve essere l’abitazione principale del locatario. Le detrazioni non sono
cumulabili fra loro ma l’inquilino, ricorrendo le condizioni, può scegliere quella
a lui più favorevole (novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di
approvazione). Le detrazioni sono rapportate al periodo dell’anno coperto dal
contratto di locazione.
Ecco la casistica:
1. Si detraggono € 300 se il reddito complessivo del titolare del contratto
d’affitto non supera i € 15.493,71 ; € 150 se il reddito complessivo del
titolare del contratto d’affitto è compreso fra € 15.493,71 e € 30.987,41.
La detrazione è rapportata al periodo dell’anno coperto dal contratto
di locazione (novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di
approvazione).
2. Una determinazione più consistente è prevista per i giovani fra i 20 e i
30 anni, titolari di un contratto d’affitto registrato come abitazione
principale, purché diversa da quella dei genitori. La detrazione è di €
991,60 se il reddito complessivo del titolare del contratto d’affitto non
supera i € 15.493,71; è di € 495,8 se il reddito complessivo del titolare
del contratto d’affitto è compreso fra i € 15.493,71 e € 30.987,41 (novità
contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
3. Per i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria
residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni
antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti
di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli
stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 Km di
distanza dal precedente e comunque al i fuori della propria regione, spetta
una detrazione, per i primi 3 anni, complessivamente pari a:
1. £ 1.920.000 (€ 991,60), se il reddito complessivo non supera £ 30
milioni (€ 15.493,71);
2. £ 960.000 (€ 495,80), se il reddito complessivo supera £ 30 milioni (€
15.493,71) ma non £ 60 milioni (€ 30.987,41).
4. Per gli studenti universitari iscritti all’università distante almeno 100 Km
dal Comune di residenza e comunque in una provincia diversa, spetta la
detrazione dei canoni di locazione pari al 19% di una somma fino a € 2.633
(quindi € 500).
• Questa detrazione è estesa dal 2007 agli studenti assegnatari di un alloggio di
università, collegi, cooperative ed enti per il diritto allo studio (novità contenuta
nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
3
3. LOCAZIONI TRANSITORIE (Legge 431/98)
Come funziona
• Il proprietario o l’inquilino devono avere la necessità momentanea di affittare un
alloggio.
L’esigenza transitoria va dichiarata nel contratto (che dura da 1 a 8 mesi) e quella
dell’inquilino va provata con documentazione da allegare al contratto.
Canone
• Nei capoluoghi di provincia e nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova,
Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, i canoni potranno essere
superiori fino al 20%, rispetto a quello del contratto concordato di 3+2 anni, se tale
possibilità è prevista nel relativo accordo territoriale. Negli altri comuni, il canone è
libero.
Sconti fiscali per il proprietario
• L’imponibile del canone scende del 15%.
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
Sconti fiscali per l’inquilino
• Gli stessi previsti per i contratti a “canone libero”, se ricorrono le condizioni
(novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
4. CASE VACANZA E BOX (fuori dalla Legge 431/98)
Come funziona
• I contratti sono utilizzabili da chi offre in locazione: una casa per le vacanze, per breve
periodo; un box auto; una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella
categoria A/1); una casa classificata come villa (categoria A/8); una casa vincolata dalla
Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali.
Durata del contratto: massimo 30 anni, minimo libero.
Canone
• Libero, con accordi proprietario – inquilino.
Sconti fiscali
• Nessuno.

lunedì 17 ottobre 2011

martedì 4 ottobre 2011

LE CLASSI ENERGETICHE DEGLI EDIFICI



Classi Energetiche

La classe energetica rappresenta il consumo di energia dell'edificio.
Alla classe A+ è associato il consumo più basso, alla classe G è associato il consumo più alto (vedi Fig. 1).
Mediante la certificazione energetica, per ogni edificio vengono individuate due classi energetiche: la prima rappresenta il consumo di energia dovuto al riscaldamento o alla climatizzazione invernale, la seconda rappresenta invece il consumo di energia legato al raffrescamento o alla climatizzazione estiva.
E' opportuno sottolineare che la classe energetica associata al riscaldamento o alla climatizzazione invernale  rappresenta il fabbisogno annuo di energia primaria dell'edificio, quindi considera il rendimento dell'impianto di riscaldamento o climatizzazione invernale (cioè tiene conto delle perdite dell'impianto), mentre la classe energetica associata al raffrescamento o alla climatizzazione estiva rappresenta il fabbisogno annuo di energia termica dell'edificio, quindi non considera il rendimento dell'impianto di raffrescamento o climatizzazione estiva (cioè non tiene conto delle perdite dell'impianto).
Circa il 90% del patrimonio edilizio esistente si trova in classe G, per quanto riguarda il riscaldamento o la climatizzazione invernale.
Per abbattere i consumi di questi edifici sono necessari interventi che riducano le perdite di calore, migliorando l'efficienza energetica. Tali interventi consistono principalmente:
- nella sostituzione degli infissi,
- nell'isolamento delle pareti e del tetto,
- nell'ammodernamento dell'impianto di riscaldamento dell'edificio,
 e sono tutti soggetti a detrazioni fiscali.
classi%20inverno.JPG
                                                                                                Fig. 1
 
 
In Fig. 2 sono rappresentati i valori limite delle classi energetiche per la climatizzazione invernale o il riscaldamento, espressi in kWh/m2a (chilowattora consumati all'anno per metro quadrato di superficie utile dell'ambiente a temperatura controllata o climatizzata), in caso di edifici:
-  con destinazione d'uso E.1 (edifici residenziali o adibiti ad albergo, pensione e attività assimilabili),
-  ricadenti in zona climatica E.
Quasi tutti i comuni lombardi ricadono in zona climatica E, ad eccezione di quelli che si trovano montagna, i quali ricadono in zona F. Per consultare l'elenco delle zone climatiche per comune clicca qui.
I valori limite delle classi energetiche per la climatizzazione invernale o il riscaldamento per i comuni ricadenti in zona climatica F e per destinazioni d'uso diverse dalla destinazione E.1 sono consultabili sulla Deliberazione Giunta Regionale 22 dicembre 2008 N.8/8745.
 
 
classi%20inverno%20E.JPG
Fig.2
 
In Fig. 3 sono rappresentati i valori limite delle classi energetiche per la climatizzazione estiva o il raffrescamento, espressi in kWh/m2a (chilowattora consumati all'anno per metro quadrato di superficie utile dell'ambiente a temperatura controllata o climatizzata) per gli edifici con destinazione d'uso residenziale o adibiti ad albergo, pensione e attività assimilabili. La classificazione è valida per tutte le zone climatiche.
I valori limite delle classi energetiche per edifici con destinazione d'uso diversa dalla destinazione E.1 (residenziale o assimilabile) possono essere consultati sulla Deliberazione Giunta Regionale 22 dicembre 2008 N.8/8745.

classi%20estate.JPG
 Fig.3

 Fonte: Ing. V. Pascale