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giovedì 26 maggio 2011

DIRITTI E DOVERI DEL LOCATORE (PROPRIETARIO)



Il primo obbligo che incombe sul locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., è quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione. Sotto questo profilo, meritano particolare attenzione le specificazioni di tale disposizione contenute all’art. 1578 e ss. c.c. in tema di vizi della res: nel caso in cui quest’ultima, già al momento della consegna, presenti vizi talmente gravi da diminuirne in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, è data al conduttore la facoltà di scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo, purché non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Qualora i vizi siano di entità tale da costituire addirittura pericolo per la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, a prescindere dalla circostanza che i vizi medesimi gli fossero noti, nonostante qualunque rinunzia.
Altra obbligazione che compete al locatore è quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (cfr. art. 1575 c.c.). Anche in merito a questo obbligo il legislatore ha ritenuto opportuno dettare delle regole volte a individuare più nel dettaglio i compiti del locatore. Ai sensi dell’art. 1576 c.c., costui è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore; a meno che le parti non raggiungano un accordo diverso, a quest’ultimo spetterà accollarsi anche spese di conservazione e di ordinaria manutenzione qualora la locazione abbia ad oggetto una cosa mobile. Allorché, poi, si presenti la necessità di effettuare delle riparazioni, ove eccedano l’ordinaria amministrazione, di regola il locatario dovrà semplicemente avvisare il locatore (cfr. art. 1577 c.c.).
Sempre al fine di assicurare il pieno e continuativo godimento da parte del conduttore, il codice prevede, da un lato, il divieto per il locatore di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore e, dall’altro lato, che le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dallo stesso, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione. Sotto quest’ultimo profilo, inoltre, il legislatore impone al conduttore di tollerare le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla scadenza del contratto; se, però, l'esecuzione delle riparazioni medesime si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. A tutela, infine, delle legittime esigenze abitative del locatario, a prescindere dalla durata della locazione, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell’immobile in cui vivono il conduttore e la sua famiglia, il medesimo può ottenere lo scioglimento del contratto, sulla base di una prudente valutazione delle circostanze da parte del giudice (cfr. art. 1584 c.c.).
Il locatore, infine, deve assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante tutto l’arco temporale della locazione; meritano attenzione, in proposito, le regole dettate dagli articoli 1585 e 1586 del codice civile, dedicati, rispettivamente, alle molestie di terzi idonee a diminuire l'uso o il godimento del bene e alle pretese avanzate da chi ritiene, a torto o a ragione, di avere acquistato dei diritti sulla cosa locata.

10 commenti:

  1. Salve, vorrei sapere se l'inquilino danneggia vaso e bidet causando delle perdite d'acqua, la riparazione è a carico di chi?
    Saluti e grazie

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  2. Ciao Antonio

    Le piccole riparazioni, sopratutto se causate da una cattiva manutenzione (escluso il normale deperimento d'uso dell'immobile) sono a carico dell'inquilino. mentre i grossi lavori sono a carico del proprietario

    Cari Saluti
    Sandra Pellizzari

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  3. SALVE SONO FEDERICA;
    VORREI SAPERE A CHI TOCCA METTERE IL CAMINO SUL TETTO ... ESSENDO CHE LA CASA E' NUOVA E HA SOLO AVUTO UN INQUILINO, IO DOVERI ENTRARE IN QUESTA CASA ( IL PROPRIETARIO ALL'INIZIO QUANDO GLI HO DETTO DELLA CHE AVEVO LA STUFA A PELLET MI HA DETTO CHE NON C'ERANO PROBLEMI..CHE VOLEVA GIA' METTERLA LUI...
    ORA MI HA DETTO CHE DEVO PAGARE IO IL MURATORE PER FARE IL CAMINO. ORA MI CHIEDO SE LO DEVO PAGARE IO O IL PROPRIETARIO DELL'ALLOGGIO ?
    DISTINTI SALUTI E GRAZIE

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  4. A mio avviso questo è un accordo che dovete prendere tra di voi, se lui ha dichiarato che voleva già mettere una canna fumaria, dovrebbe provvedere, purtroppo se non è stato messo nero su bianco, e tu hai firmato un contratto con la dicitura "come visto e piaciuto" , l'unica soluzione è quella di fare una scrittura privata tra di voi dove dovrete trovare un accordo, in più c'è la necessità di chiedere dei permessi per l'istallazione del camino, e quelle pratiche spettano al proprietario.

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  5. SALVE SONO FEDERICA
    IL FATTO E CHE IL CONTRATTO NON è ANCORA STATO STIPULATO PERCHE STIAMO ASPETTANDO CHE IL RAGAZZO CHE ABITA LI VADA VIA.. IN TANTO LUI (IL PROPRIETARIO ) STA VALUTANDO ANCHE ALTRI CLINTI... E FORSE E PER QUELLO CHE MI HA DETTO CHE MI DEVO PAGARE IO IL MURATORE... COSA DEVREI FARE SECONDO LEI ?

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  6. perfetto... allora prima di firmare il contratto chiedi di avere la canna fumaria o di detrarre il lavoro che pagherai tu dagli affitti

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  7. SALVE MI CHIAMO MARTINA! io e la mia coinquilina abbiamo affittato un appartamento che ha più di 20anni... si è rotta la tapparella, è caduta giù! il signore che è venuto ad aggiustarla ci ha detto che le corde si erano deperite con il tempo! questa non mi sembra una manutenzione ordinaria... (una tapparella non si deperisce ogni anno) secondo lei chi dovrebbe pagare la riparazione? e se il mio LOCATORE non vuole sentirne parlare come possiamo far valere i nostri diritti? dove possiamo leggere qualcosa di certo da riportargli?? GRAZIE MILLE!!! Martina & Annalisa

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  8. Salve Martina

    Valutiil costo della riparazione e veda se è il caso di supportare lei il costo. Consideri che deve leggere bene il suo contratto e capire bene cose vi è scritto in relazione alle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione. Se l'entità dell'importo è bassa non è il caso di andare per vie legali con il proprietario dell'immobile. Comunque gli scriva una raccomandata con la fattura rilasciata e gli dica che la tapparella si è rotta a causa del deprimento dl'immobile e non per causa vostra e che quindi gentilmente richiede di essere risarcita. Ma molto dipende dal tipo di contratto da lei sottoscritto in esso , se di tipo libero, si può anche stabilire che qualsaisi tipo di riparazione rimane a carico di chi ha affittato.
    Controlli bene, può anche rivolgersi gratuitamente all'associazione inquilini della sua zona
    Saluti
    Sandra pellizari

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  9. Buongiorno,
    sono proprietario residenten di un'appartamento dall'ottobre 2007ho ottenuto tutte le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, comprese quelle per mutuo. Ora vorrei affittarlo. Posso mantenere lì la mia residenza? Oppure nel caso di varazione di residenza quali sono le agevolazioni che decadono? Per non perderle deve passare un certo periodo dall'atto d'acquisto?
    Grazie
    Maurizio

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