Cari lettori spesso capita a molti clienti ditrovarsi in una situazione abbastanza comune di questi tempi e cioè di ereditare un immobile assieme ad altri famigliari (cooeredi). Può anche succedere che alcuni vogliano vendere altri no, ebbene esiste una formula assolutamente lunga e dispendiosa ma efficace per vendere l'immobile. Questa legge è applicabile per favorire chi ha necessità di liquidità contro chi invece non ne ha bisogno, in tempi duri come questi ci si trova quindi a litigare tra parenti.
La credenza comune è che anche se uno solo dei cooeredi non voglia vendere l'immobile ciò sia di fatto impossibile invece entra in gioco la scissione ereditaria che può essere attuata anche solo ad un immobile e non a tutta l'eredità.
Cercherò di spiegare di cosa si tratta, innanzi tutto è una forma giuridica a cui un o più cooeredi possono appellarsi come ultimo tentativo per vendere l'immobile senza l'approvazione degli altri cooeredi
La divisione giudiziale :
Secondo l’art. 713 c.c., “i coeredi possono sempre domandare la divisione”, e quindi anche nel caso in cui un condividente si trovi in stato di incapacità, ed ancorché il bene da dividere abbia “ad oggetto la casa coniugale”.
In particolare, “lo stato di comunione ereditaria può essere fatto cessare da ciascuno degli eredi con l’actio communi dividendo”, la quale è un’azione giudiziaria, personale ed imprescrittibile, avente per oggetto il diritto potestativo allo scioglimento di una comunione ereditaria, e che presuppone la qualità di erede nell’attore e nei convenuti.
Ovviamente, la divisione non è necessaria ove, ex art. 720 c.c., si faccia luogo all’attribuzione unitaria del bene, poiché la vendita a terzi costituisce “l’estrema alternativa, alla quale la legge consente di far ricorso”, nel caso in cui nessuno dei condividenti richieda (o sia comunque disposto ad accettare) l’assegnazione unitaria del bene non divisibile: “ciò, nello stesso interesse dei condividenti, poiché mentre l’attribuzione (per intero) è fatta in base al valore di stima eseguita con criteri obiettivi, nel caso invece di vendita, a beneficio dei coeredi va il prezzo che non sempre corrisponde al reale valore della cosa, per i rischi che l’asta comporta”.
Ciò detto, è possibile ora soffermarsi su alcuni dettagli della procedura:
1) Ex art. 22 c.p.c., è competente il giudice del luogo dell’aperta successione.
2) La domanda introduttiva del giudizio è una citazione.
3) Si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione in cui possono innestarsi procedimenti contenziosi di ordine vario, e la cui disciplina è contenuta negli artt. 784 e ss. c.p.c..
4) Tutti i coeredi sono litisconsorzi necessari.
5) Anche nel processo divisorio è applicabile l’istituto della contumacia.
6) La pronuncia del giudice ha carattere meramente dichiarativo ed efficacia retroattiva.
7) È possibile chiedere lo scioglimento parziale della comunione ereditaria (e, quindi, limitatamente ad un solo immobile anche nel caso in cui ve ne fossero altri in comunione ereditaria).
Nel caso in cui l’immobile sia "non comodamente divisibile":
8) Il Giudice dispone la vendita all’incanto dell’immobile ex artt. 788 e 576 c.p.c., alle modalità determinate dallo stesso Giudice in caso di mancato accordo delle parti, ed anche attraverso il deferimento delle operazioni ad un notaio ex art. 730 c.c..
9) Il prezzo ricavato dalla vendita dovrà distribuirsi tra i condividenti, secondo le rispettive quote.
Nel caso in cui l’immobile sia invece "comodamente divisibile":
8) Lo scioglimento della comunione ereditaria avverrà mediante frazionamento dell’immobile, attraverso la predisposizione – anche con l’ausilio di un notaio – del progetto di divisione, e quindi l’assegnazione delle porzioni dell’immobile tra le parti secondo le rispettive quote.
9) Si precisa che è sempre possibile (oltre che opportuna) la nomina di un esperto ex art. 194 disp. att. c.p.c..
Si sottolinea, inoltre, che “è ormai consolidato in giurisprudenza l’orientamento secondo cui le spese processuali nei giudizi di divisione devono essere poste a carico di tutti i condividenti in proporzione delle rispettive quote”
Specifico che questo tipo di procedura è poco nota e quindi spesso poco considerata.
Sandra Pellizzari
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sono in una situazione del genere .
RispondiEliminasiamo 2 sorelle e un fratello che sono io .
abbiamo ereditato tanti anni fa un'immobile indivisibile .
Le 2 sorelle hanno chiesto la divisione con attribuzione congiunta secondo art. 720cc in quanto vogliono abitarci e riaprire un bar nel negozio sottostante che io attualmente utilizzo come garage per le auto.
La somma delle loro quote è infatti il 66,66 " contro il mio 33,33% .
Ma io abito in questa casa da oltre 30 anni senza mai corrispondere affitto in quanto mi hanno lasciato abitare senza chiedermi mai nulla anche se loro hanno sempre pagato ICI e tasse per la loro % .
Il mio avv. mi ha però detto che l'art.720 cc non è vincolante in quanto l'aggettivo preferenziale lascia al giudice tutta la discrezionalità che crede.
Posso , secondo il vostro parere , richedere anch'io l'attribuzione adducendo il fatto che vi abito da parecchi anni ? e ormai sono un pensionato ?
E' sufficiente questa motivazione ?
Ho buone probabilità , secondo voi ,di vedere accettata la mia richiesta e respinta la loro ?
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RispondiEliminaDunque avevo letto male la domada.
RispondiEliminaIo non sono un avvocato ma un agente immobiliare, sappia che questo tipo di cause è sia lungo che estremamente costoso, le suggerisco di parlare chiaramente di costi con il suo avvocato e poi eventualmnte procedere per come egli ritiene più giusto.
Cari saluti e buona fortuna
Sandra Pellizzari