DOCUMENTI DA PRESENTARE ALLA STIPULA DELL'ATTO NOTARILE

Documenti occorrenti per le pratiche notarili
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Intervento in atto di persone fisiche Per tutti » Carta d'identità o patente Per tutti » Tesserino del codice fiscale Per tutti » Estratto per riassunto dell’atto di nascita Per celibi, nubili, vedovi, divorziati » Certificato di stato libero o di vedovanza Per coniugati, anche se separati » Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio Per separati e divorziati » Sentenza/decreto di separazione o di divorzio Per coniugati » Copia dell’atto di separazione dei beni Per coniugati » Copia dell’atto di fondo patrimoniale Per intervento di procuratore » Copia autentica della procura Per rappresentanza di incapaci » Autorizzazione giudiziale Per extracomunitari » Permesso di soggiorno » Intervento in atto di enti e società Per tutti » Documento d’identità del legale rappresentante Per tutti » Certificato camerale Per tutti » Statuto vigente Per enti con consiglio di amministrazione » Libro verbali con delibera firmata Per intervento di procuratore » Copia autentica della procura » Documenti inerenti l’oggetto della compravendita Titolo di acquisto » Rogito o sentenza Se l’acquisto è avvenuto per successione » Dichiarazione di successione con attestato di pagamento delle imposte » Accettazione di eredità Se c’è contratto preliminare » Copia del contratto Se è edificio condominiale » Regolamento di condominio » Dichiarazione amministratore di insussistenza debiti pregressi e lavori in corso Se si tratta di unità immobiliare » Certificato catastale e planimetria con confini » Abilitazioni edilizie comunali rilasciate dal 1967 in avanti (licenze, concessioni, autorizzazioni, d.i.a.,permessi di costruire, pratiche di condono, licenze di abitabilità) » Referto tecnico Se si tratta di terreno » Certificato catastale e planimetria con confini » Certificato di destinazione urbanistica Se c’è ipoteca precedente da cancellare » Lettera di assenso della Banca Se c’è credito d’imposta » Rogiti di acquisto e di rivendita della precedente “prima casa” » Memo per l’atto di compravendita » Verificare il regime patrimoniale coniugale del venditore alla data del suo acquisto » Verificare l’accettazione di eredità se l’acquisto è avvenuto per successione » Verificare completezza versamenti per pratiche di condono edilizio » Verificare regolarità iter condono edilizio per edifici soggetti a vincolo » Verificare metratura aree di pertinenza » Verificare esistenza di inquilini o aventi diritto a prelazione » Verificare se ci sono presupposti per agevolazioni per acquirente » Verificare si ci sono presupposti per credito d’imposta per acquirente RICORDARSI CONFORMITA' PLANIMETRICA E CERTIFICATO ENERGETICO

DIRITTI E DOVERI DEL CONDUTTORE (AFFITTUARIO)

Salvo quanto detto poc’anzi, le principali obbligazioni del conduttore, ai sensi dell’art. 1587 e ss. del codice civile, sono: prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia (cfr. art. 1176 c.c.) nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (con il divieto, pertanto, di mutare la destinazione pattuita o quella insita nella natura della res medesima), nonché far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini convenuti (come si approfondirà in prosieguo, si tratta del canone di locazione, anche detto comunemente “affitto”, “pigione” o simili). Nel rinviare agli artt. 1588 e 1589 c.c. circa le regole in caso di perdita o deterioramento della cosa (a seconda che la causa sia imputabile al conduttore o meno) e agli artt. 1592 e 1593, rispettivamente, per le ipotesi di miglioramenti e di addizioni apportati dal conduttore al bene durante la locazione, è interessante approfondire quanto disposto dall’art. 1590 in merito all’obbligo di restituzione. Il conduttore è tenuto a riconsegnare la cosa al locatore “nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”. Il codice, poi, introduce la presunzione relativa (ossia da intendersi salvo prova contraria) della ricezione della cosa “in buono stato di manutenzione”, da parte del conduttore per l’evenienza che le parti abbiano omesso si redigere la suddetta descrizione.

DIRITTI E DOVERI DEL LOCATORE (PROPRIETARIO)

Il primo obbligo che incombe sul locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., è quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione. Sotto questo profilo, meritano particolare attenzione le specificazioni di tale disposizione contenute all’art. 1578 e ss. c.c. in tema di vizi della res: nel caso in cui quest’ultima, già al momento della consegna, presenti vizi talmente gravi da diminuirne in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, è data al conduttore la facoltà di scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo, purché non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Qualora i vizi siano di entità tale da costituire addirittura pericolo per la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, a prescindere dalla circostanza che i vizi medesimi gli fossero noti, nonostante qualunque rinunzia.
Altra obbligazione che compete al locatore è quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (cfr. art. 1575 c.c.). Anche in merito a questo obbligo il legislatore ha ritenuto opportuno dettare delle regole volte a individuare più nel dettaglio i compiti del locatore. Ai sensi dell’art. 1576 c.c., costui è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore; a meno che le parti non raggiungano un accordo diverso, a quest’ultimo spetterà accollarsi anche spese di conservazione e di ordinaria manutenzione qualora la locazione abbia ad oggetto una cosa mobile. Allorché, poi, si presenti la necessità di effettuare delle riparazioni, ove eccedano l’ordinaria amministrazione, di regola il locatario dovrà semplicemente avvisare il locatore (cfr. art. 1577 c.c.).
Sempre al fine di assicurare il pieno e continuativo godimento da parte del conduttore, il codice prevede, da un lato, il divieto per il locatore di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore e, dall’altro lato, che le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dallo stesso, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione. Sotto quest’ultimo profilo, inoltre, il legislatore impone al conduttore di tollerare le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla scadenza del contratto; se, però, l'esecuzione delle riparazioni medesime si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. A tutela, infine, delle legittime esigenze abitative del locatario, a prescindere dalla durata della locazione, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell’immobile in cui vivono il conduttore e la sua famiglia, il medesimo può ottenere lo scioglimento del contratto, sulla base di una prudente valutazione delle circostanze da parte del giudice (cfr. art. 1584 c.c.).
Il locatore, infine, deve assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante tutto l’arco temporale della locazione; meritano attenzione, in proposito, le regole dettate dagli articoli 1585 e 1586 del codice civile, dedicati, rispettivamente, alle molestie di terzi idonee a diminuire l'uso o il godimento del bene e alle pretese avanzate da chi ritiene, a torto o a ragione, di avere acquistato dei diritti sulla cosa locata.

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