COME E QUANDO REGISTRARE I CONTRATTI D'AFFITTO

 

 

QUALI CONTRATTI DEVONO ESSERE REGISTRATI ?

La L. 449/97, art. 21 co.18, ha introdotto l'obbligo della registrazione per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno.

ENTRO QUANDO DEVONO ESSERE REGISTRATI ?

Per i contratti di locazione di beni immobili, ed esclusivamente per questi, è prevista l'autoliquidazione da parte del contribuente. La registrazione del contratto ed il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti (o dall’inizio della loro esecuzione, in caso di contratto verbale)

A QUANTO AMMONTA L'IMPOSTA ?

L'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo, con un minimo di € 67.

ENTRO QUANDO VA FATTO IL PAGAMENTO ?

Il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti. 

Il pagamento dell'annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale. 

A CHI SPETTA IL PAGAMENTO DELL'IMPOSTA ? 

Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta.

ESISTONO DEGLI SCONTI ?

Per i contratti di locazione (e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l'imposta di registro commisurata all'intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno. Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una detrazione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Es:
 

Durata contratto (anni)	Metà del tasso di interesse legale	Detrazione %
6	1,25	7,5
5	1,25	6,25
4	1,25	5
3	1,25	3,75
2	1,25	2,5

Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata del contratto, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quelle in corso.

QUALI SONO LE SANZIONI PER RITARDATO PAGAMENTO 

Nuove sanzioni in vigore dal 01/04/1998 (art.1 D. Lgs. 473/1997).
Dal 1/4/1998, in caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, si applicano le seguenti soprattasse:

	versamento effettuato tra il 21° ed il 50° giorno: soprattassa del 15%;
	versamento effettuato tra il 51° ed il 1° anno: soprattassa del 20%;
	versamento effettuato oltre il 1° anno: soprattassa del 30%.
	sono inoltre dovuti gli interessi del 2,5% annuo sull'imposta dovuta

DOVE SI VERSA L'IMPOSTA ?

Dal 1° gennaio 1998 sono stati soppressi i servizi di cassa degli uffici I.V.A. e Registro e quindi tutti i versamenti che prima venivano effettuati presso quegli uffici devono essere eseguiti presso gli sportelli delle banche e dei concessionari della riscossione (ex esattorie) e presso gli uffici postali.

I versamenti devono essere effettuati compilando l'apposito mod. 23 disponibile presso tutti gli istituti bancari utilizzando i seguenti codici tributo e causali:

Codici tributo :

115T - imposta di registro per i contratti di locazione fabbricati-prima annualità (2% prima annualità);
112T - imposta di registro per contratti di locazione fabbricati-annualità successive (2% annualità successive);
107T - imposta di registro per contratti di locazione fabbricati-intero periodo;
114T - imposta di registro per proroghe (contratti di locazione e affitti);
108T - imposta di registro per affitto fondi rustici
671T - Soprattassa
731T - Interessi 

Causali
RP Prima annualità
RC Annualità successive

L'ufficio al quale va inviato il conto corrente e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.

ATTENZIONE!

Sul modello F23 deve essere indicato sempre il codice dell'ufficio presso il quale si intende registrare il contratto.

Cosa serve per la registrazione

La registrazione di un atto privato può essere effettuata in qualsiasi ufficio dell'Agenzia (quindi non nell'ufficio di competenza territoriale rispetto al proprio domicilio fiscale), scelto tenendo presente solo la propria comodità, ma è importante recarvisi avendo già con sé:

- un originale e una fotocopia (o più originali) dell'atto da registrare

- marche da bollo da 10,33 euro da applicare su originali e copie ogni quattro facciate scritte e comunque ogni 100 righe

- lo stampato meccanografico per la richiesta di registrazione - mod. 69 (che si può prendere in ufficio, compilarlo e consegnarlo contestualmente ma è disponibile anche sul sito www.agenziaentrate.gov.it alla voce modulistica)

- l'elenco atti presentati per la registrazione - modello RR (la cui compilazione, anche questa effettuabile contestualmente, non è obbligatoria, com'è ovvio se l'atto è uno)

- attestato di versamento mod. F23 in originale.

Ravvedimento

Nel caso in cui le parti presentano il contratto oltre il termine fisso stabilito, contestualmente all'imposta di registro va versata la sanzione pari a:
- 15 per cento in caso di ritardo inferiore ai trenta giorni
- 24 per cento in caso di ritardo dal mese all'anno
- 120 per cento oltre l'anno di ritardo
oltre gli interessi di legge da versarsi utilizzando il modello F23 con il codice tributo 731T.

DOVE SI REGISTRANO I CONTRATTI ?

La registrazione degli atti va fatta  all'ufficio del Registro. Oltre all'atto occorre presentare l'attestazione di pagamento (mod. F23), la richiesta di registrazione nonché un modello con la distinta degli atti presentati con la relativa liquidazione e indicazione del versamento.

Per le successive registrazioni l'ufficio al quale va inviato il conto corrente e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.

I CONTRATTI DI COMODATO

I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata o non autenticata) sono soggetti all'imposta di registro nella misura fissa di 129,12 euro.

I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti all'imposta di registro

 

Se cambia l'inquilino

Per le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di 51,65 euro (codice tributo 110T) entro trenta giorni dalla cessione stessa.

Per le cessioni con corrispettivo l'imposta è pari al 2 per cento dei canoni ancora dovuti, da corrispondere negli stessi termini e con lo stesso codice tributo.

Entro venti giorni dal pagamento, il contribuente sarà tenuto a presentare o a spedire all'ufficio in cui aveva effettuato la registrazione il modello F23 attestante l'avvenuto versamento e una lettera in carta libera in cui si comunica l'avvenuta cessione.

Se cambia il proprietario

Non è necessario alcun adempimento.

Risoluzione anticipata

Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Per effettuare la risoluzione anticipata, il contribuente dovrà corrispondere un'imposta pari a 51,65 euro da versare mediante modello F23 con il codice tributo 113T entro trenta giorni dalla risoluzione anticipata. Entro venti giorni dal pagamento, il contribuente sarà tenuto a presentare o a spedire all'ufficio in cui aveva effettuato la registrazione il modello F23 attestante l'avvenuto versamento.

Proroga del contratto

Se si decide, alla scadenza, di prorogare il contratto sarà sufficiente versare il 2 per cento del canone annuo con un minimo di 52 euro, entro trenta giorni dalla scadenza del contratto. Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F23 utilizzando il codice tributo 114T, sia se si paga per la prima annualità sia se si paga in un'unica soluzione (cosa che va specificata nella descrizione). Anche in questo caso, come in quello della risoluzione anticipata, entro venti giorni dal versamento, sarà obbligatorio presentare all'ufficio in cui è stato registrato il contratto il modello F23 in originale.

Per annualità di proroga s'intende la prima annualità dopo la scadenza dei quattro anni (per i contratti a uso abitativo "4 + 4") o dei sei anni (per i contratti di locazione a uso commerciale). In caso di contratto annuale s'intende ogni annualità successiva alla prima.

Le altre annualità sono considerate "rinnovo". E' importante indicare sul modello F23, nel campo "descrizione", la decorrenza e la scadenza del periodo di proroga che dovrà avere durata pari a quattro anni (per i contratti a uso abitativo), a sei anni (per le locazioni commerciali) e a un anno (per i contratti annuali). Fanno eccezione a questa regola i contratti "3+2" a canone convenzionato.

Rinnovo del contratto

Entro trenta giorni dalla scadenza annuale, per i contratti pluriennali, in caso di rinnovo, è obbligatorio versare l'imposta del 2 per cento sul canone annuo eventualmente aggiornato dall'Istat. Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F23 utilizzando il codice tributo 112T. Non vi è obbligo di presentazione del modello di pagamento.

Ricontrattazione del canone

Non essendo prevista questa ipotesi nei contratti standard, sarà necessario annullare il vecchio contratto e stipularne uno nuovo con lo svantaggio che quest'ultimo decorrerà nuovamente dal momento della stipula per tutto il periodo pattuito, senza considerare i periodi già decorsi nel precedente contratto.

Adeguamento Istat

Se il contratto prevede un adeguamento Istat, l'imposta di registro deve essere corrisposta tenendo conto dello stesso. Soltanto in caso di pagamento in un'unica soluzione non se ne tiene conto. Se non si è ancora in possesso del dato Istat relativo al periodo in cui si effettua la registrazione, è possibile utilizzare l'ultimo indice disponibile.

Locazione di immobile arredato

La circolare n. 15 del 2002 prevede che qualora il rapporto contrattuale di locazione, relativo a un immobile registrato, fosse scisso in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l'immobile e l'arredo in esso contenuto si hanno, ai fini fiscali, due fattispecie imponibili diverse. Si configura quindi un unico contratto con due negozi giuridici che ai fini fiscali saranno trattati diversamente. In questo caso avremo quindi:

un'imposta del 2 per cento con un minimo di 52 euro per la parte che riguarda l'immobile da versare con il codice tributo 115T

un'imposta del 3 per cento per l'arredo da corrispondere in un'unica soluzione all'atto della registrazione con il codice tributo 109T per un importo minimo di 129,11 euro.

Garanzia fidejussoria

L'imposta di registro sulla fideiussione è dovuta soltanto se la polizza fidejussoria è stata stipulata da un soggetto diverso dalle parti contraenti. Nel caso in cui è una delle parti a prestare la garanzia fidejussoria, quindi, non è dovuta alcuna imposta. Se la garanzia è prestata da un soggetto diverso, allora è dovuta un'imposta pari allo 0,50 per cento dell'importo della fideiussione da corrispondere una tantum (ha una copertura pari alla durata del contratto e si versa tutta in corrispondenza della prima registrazione) con il codice tributo 109T mediante modello F23. L'importo da garantire è costituito dal canone annuo più le spese, moltiplicati per il numero di anni di durata della locazione escluse le proroghe.

FONTE: http://www.tutelati.it/registra.htm#ENTRO

STORIA DI UN AGENTE IMMOBILIARE ALLE PRIME ARMI II PARTE

Nei mesi successivi mi ritrovai spesso nella stessa situazione, finendo per abituarmi a quel tipo di mansioni che mi erano state affidate. A dire il vero la cosa non mi spiaceva affatto, alcune di loro erano persone assai gradevoli e con una grande finezza di linguaggio e in certi casi anche una discreta cultura. Del resto , sono certa che per richiedere certi pagamenti a “prestazione” non bastasse solamente saper gestire un paio di parti del corpo ma soprattutto saper usare il cervello senza il quale “quelle certe parti” non sarebbero tanto diverse ne più preziose o , per dirla più chiaramente: meglio retribuite.

Mi capitava spesso di incontrare la Signora G. a spasso per Via XX Settembre, durante l’inverno, essa sfoggiava un visone nero che quasi strisciava a terra, trascinandosi dietro un po’ delle cicche buttate dai passanti. Come mi appariva bella, portava i capelli corti , taglio a maschietto, gli occhi appena truccati e pochi gioielli, mi sembrava una gran dama, davvero elegante eppure null’altro era che una prostituta. Ella aveva il dono di affascinarmi ogni volta che mi salutava, la sua presenza pareva offuscare quella delle altre donne, anche di quelle che , seppur vantando un lavoro meno imbarazzante ,per così dire, potevano affermare che, almeno ufficialmente per soldi loro “non la davano” però guai a quel povero disgraziato che per almeno tre volte di seguito non le portava a cena proprio in quel famoso ristorante dove ai pian superiori, la Signora G. ,con più maestria e fascino, alla stessa cifra , invece che cenare , proponeva menù molto più sontuosi e sicuramente meno impegnativi per lo meno dal punto di vista sentimentale.

La Signorina L. invece era tutta un’altra cosa, donna assai prosperosa e appariscente soleva adornare i suoi capelli color platino con una buffa coroncina, mania che le era rimasta quando la crisi economica la spinse dall’appartamento di lusso al marciapiede di strada, infatti per alcuni anni a venire mi capitò assai spesso di incrociarla mentre lei con il suo viso da “diva del bel Paese” stava all’angolo di uno dei più malfamati marciapiedi del centro storico, sempre adorna della sua coroncina e spesso vestita di bianco, angelo tra i demoni della prostituzione. Lei si vantava di avere una seconda vita a Roma e di essere stata l’amate di un famoso regista, cosa che a mio avviso poteva anche essere vera, del resto possedeva tutte le doti necessarie per attirare gente del mondo dello spettacolo. Oltre a svettare di una trentina di centimetri sopra la mia testa , vantava un senso enorme comunque appropriato al suo sedere , lunghi capelli biondi incredibilmente naturali e una splendida vita sottile, insomma un corpo da diva, peccato che lei a differenza della Signora G. non potesse vantare lo stesso cervello e la stessa innata eleganza.

Proprio nel periodo del boom dei cellulari lei ne sfoggiava uno di dimensioni apocalittiche , impossibile da portare in una borsa normale ma gestibile solo con un trolley. Cambiava spesso numero di telefono, almeno una volta al mese quasi sempre alla scadenza del suo contratto d’affitto. Questo mi costringeva a cercarla ripetutamente facendole la posta sotto il portone, mi sentivo una sorta di novello “Bravo Manzoniano” solo che invece di impedire matrimoni impedivo morosità.

Devo dire che quel periodo divenne uno dei più originali e trasgressivi della mia vita, seppur detestando cordialmente i miei datori di lavoro provavo un certo piacere nell’andare a lavorare, del resto ogni giorno era una nuova avventura che fosse in un appartamento con contratto uso “ puttane ria” ..a no si dice foresteria… o in una villa di lusso attrezzata per ospitare una simpatica quanto illegale piantagione di marijuana .

Ho citato la marijuana? Ebbene sì tutto cominciò all’inizio della primavera, un cliente abituale dell’ufficio aveva un appartamento libero da affittare proprio sotto il lussuoso alloggio della sua anziana, quanto nobile madre.

R. era un ragazzo di circa quindici anni più grande di me, appartenente alla fantomatica “Genova bene” era sposato da alcuni anni con la figlia di un importante quanto noto funzionario statale e aveva il pregio di essere assai grazioso e gentile. Non nascondo che tra di noi c’era un certo feeling, ci giravamo attorno come due cani che si annusano il sedere, forse non Vi sto dando un’immagine molto romantica ma di fatto la situazione era proprio quella. Io ero giovane, lui pure ..ma meno di me, io ero carina, lui pure, ma meno di me, io ero simpatica… lui pure forse più di me, io ero libera lui decisamente meno di me! Questa piccola ma fondamentale differenza ci impedì di approfondire la nostra conoscenza rimanendo comunque ottimi e sinceri amici anche per alcuni anni a venire.

Quella primavera il mio sventurato amico si rivolse al mio principale confidando che ,come era avvenuto già un paio di volte, egli potesse trovare un buon inquilino per il suo alloggio. Mai fiducia fu più mal riposta!

Escludendo le solite meretrici e un paio di loschi figuri che si aggiravano per l’ufficio , il mio capo fu costretto a mettere un’inserzione su un noto quotidiano locale. In breve fummo assaliti da numerose richieste. Credo che lui avesse una sorta di calamita per la gente avvezza a strani intrallazzi, fu così che potendo scegliere tra una giovane coppia in cerca della prima casa, un paio di gentiluomini cacciati dalle mogli, alcuni ragazzotti alla ricerca di un piè da terre e una coppia sulla quarantina senza referenze, Egli ,senza indugio alcuno, sottopose a R. quest’ultimi dandone personali garanzie, spendendo fiumi di incomprensibili parole e di smaglianti sorrisi.

R. , ingenuamente o forse per sfinimento decise per la coppia sulla quarantina , che già dopo un mese si era sistemata nel bell’alloggio vicino al mare.

Devo dire che per i primi mesi tutto sembrò andare per il meglio, la coppia pagava e non arrecava nessun tipo di disturbo alla dolce madre di R, sembrava quindi, che per una volta il mio capo fosse riuscito a concludere un affare senza assurde complicazioni. Quanto mi sbagliavo!!

Una bella mattina di fine agosto ricevetti una strana telefonata da R. nella quale con fare perplesso mi invitava a raggiungerlo presso l’abitazione della madre.

Da li a una quarantina di minuti, dannato traffico metropolitano, facevo capolino dal terrazzo del secondo piano assieme al mio caro amico:

“che ti sembra?” mi chiese evidentemente turbato,

“che dirti… se non vado errando…mi sembra marijuana” risposi io un po’ divertita,

“ecco appunto , quello che sembrava a me e ora che facciamo? A mia madre ho detto che erano fiorellini esotici”

Del resto che può saperne un’attempata vecchietta, seppur arzilla, di droghe coltivate al posto delle margherite?

L’unica cosa che mi venne in mente era l’antico rimedio di mia zia Nanda contro i mici in calore che soggiornavano ogni primavera sotto il suo balcone.

“Acqua e ammoniaca!”

Così facemmo, riempimmo alcune bottiglie e le rovesciammo al piano sottostante, probabilmente causando una grave perdita economica per la baldanzosa coppietta, che in effetti, due mesi dopo smise di pagare l’affitto e lasciò finalmente libero il grazioso alloggio.

Ma le stranezze non erano finite, solo una settimana dopo una coppia si presentò presso l’ufficio e con tono assai stizzito volle incontrare la “sacra coppia”. Io che nulla ero se non una segretaria li feci accomodare nella pretenziosa sala d’attesa, che io simpaticamente definivo “l’anticamera delle fregature” . Il mio Capo li ricevette con non poco e malcelato fastidio. Dopo aver chiuso la porta, perché io non potessi ascoltare, cominciarono a discutere. Certo è che non fu una leggera porta da cantiere a impedire che urla e improperi giungessero fino al mio ufficio. La “sacra coppia” questa volta non era riuscita a trovare di meglio che vendere per ben due volte lo stesso box. La scusa , e io qui avrei voluto seppellirmi, nell’udire certe frasi fu:

“ma intanto è un box doppio dove è il problema?”

Capite!!! Intanto ci stavano due macchine quindi nessun problema…..e poi insomma era solo un box, mica un appartamento, una soluzione si sarebbe trovata, a discapito ovviamente di tutti tranne che della “sacra coppia”…e infatti fu così, trattenute le caparre e le varie mediazioni, il suddetto box, fu poi rivenduto ad una terza persona a cifra più alta e con un guadagno assai più cospicuo , fu in quell’occasione, mentre per la terza volta battevo a macchina il compromesso per il famigerato box, decisi che era venuto il momento di fuggire da quella sottospecie di “agenzia mediatrice di squallore” e cominciare a cercare un nuovo lavoro.