UNA CASA PIU' EREDI : SCISSIONE EREDITARIA PER LA VENDITA ALL'ASTA

Cari lettori spesso capita a molti clienti ditrovarsi in una situazione abbastanza comune di questi tempi  e cioè di ereditare un immobile assieme ad altri famigliari (cooeredi). Può anche succedere che  alcuni vogliano vendere altri no, ebbene esiste una formula assolutamente lunga e dispendiosa ma efficace per vendere l'immobile. Questa legge è applicabile per favorire chi ha necessità di liquidità contro chi invece non ne ha bisogno, in tempi duri come questi ci si trova quindi a litigare tra parenti.
La credenza comune è che anche se uno solo dei cooeredi non voglia vendere l'immobile ciò sia di fatto impossibile invece entra in gioco la scissione ereditaria che può essere attuata anche solo ad un immobile e non a tutta l'eredità.
Cercherò di spiegare di cosa si tratta, innanzi tutto è una forma giuridica a cui un o più cooeredi possono appellarsi come ultimo tentativo per vendere l'immobile senza l'approvazione degli altri cooeredi
La divisione giudiziale :
Secondo l’art. 713 c.c., “i coeredi possono sempre domandare la divisione”, e quindi anche nel caso in cui un condividente si trovi in stato di incapacità, ed ancorché il bene da dividere abbia “ad oggetto la casa coniugale”.

In particolare, “lo stato di comunione ereditaria può essere fatto cessare da ciascuno degli eredi con l’actio communi dividendo”, la quale è un’azione giudiziaria, personale ed imprescrittibile, avente per oggetto il diritto potestativo allo scioglimento di una comunione ereditaria, e che presuppone la qualità di erede nell’attore e nei convenuti.

Ovviamente, la divisione non è necessaria ove, ex art. 720 c.c., si faccia luogo all’attribuzione unitaria del bene, poiché la vendita a terzi costituisce “l’estrema alternativa, alla quale la legge consente di far ricorso”, nel caso in cui nessuno dei condividenti richieda (o sia comunque disposto ad accettare) l’assegnazione unitaria del bene non divisibile: “ciò, nello stesso interesse dei condividenti, poiché mentre l’attribuzione (per intero) è fatta in base al valore di stima eseguita con criteri obiettivi, nel caso invece di vendita, a beneficio dei coeredi va il prezzo che non sempre corrisponde al reale valore della cosa, per i rischi che l’asta comporta”.

Ciò detto, è possibile ora soffermarsi su alcuni dettagli della procedura:

1) Ex art. 22 c.p.c., è competente il giudice del luogo dell’aperta successione.

2) La domanda introduttiva del giudizio è una citazione.

3) Si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione in cui possono innestarsi procedimenti contenziosi di ordine vario, e la cui disciplina è contenuta negli artt. 784 e ss. c.p.c..

4) Tutti i coeredi sono litisconsorzi necessari.

5) Anche nel processo divisorio è applicabile l’istituto della contumacia.

6) La pronuncia del giudice ha carattere meramente dichiarativo ed efficacia retroattiva.

7) È possibile chiedere lo scioglimento parziale della comunione ereditaria (e, quindi, limitatamente ad un solo immobile anche nel caso in cui ve ne fossero altri in comunione ereditaria).

Nel caso in cui l’immobile sia "non comodamente divisibile":

8) Il Giudice dispone la vendita all’incanto dell’immobile ex artt. 788 e 576 c.p.c., alle modalità determinate dallo stesso Giudice in caso di mancato accordo delle parti, ed anche attraverso il deferimento delle operazioni ad un notaio ex art. 730 c.c..

9) Il prezzo ricavato dalla vendita dovrà distribuirsi tra i condividenti, secondo le rispettive quote.

Nel caso in cui l’immobile sia invece "comodamente divisibile":

8) Lo scioglimento della comunione ereditaria avverrà mediante frazionamento dell’immobile, attraverso la predisposizione – anche con l’ausilio di un notaio – del progetto di divisione, e quindi l’assegnazione delle porzioni dell’immobile tra le parti secondo le rispettive quote.

9) Si precisa che è sempre possibile (oltre che opportuna) la nomina di un esperto ex art. 194 disp. att. c.p.c..

Si sottolinea, inoltre, che “è ormai consolidato in giurisprudenza l’orientamento secondo cui le spese processuali nei giudizi di divisione devono essere poste a carico di tutti i condividenti in proporzione delle rispettive quote”

Specifico che questo tipo di procedura è poco nota e quindi spesso poco considerata.

Sandra Pellizzari
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IPOTECHE A GARANZIA DEL MUTUO

La cancellazione dell'ipoteca

Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta "estinzione" dell'ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.

Sono contenute nell'articolo 2878 e riguardano i casi in cui:

• il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto;
• il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall'ipoteca;
• il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca;
• viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata;
• si verifica l'eventuale condizione risolutiva che prevedeva l'annullamento dell'ipoteca;
• decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
• il bene ipotecato perisce;
• il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.

L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.

Per esempio l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora.

Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.

La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita "cancellazione di ipoteca" e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.

Ipoteche volontarie

La cancellazione dell'ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile.

Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l'avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.

Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l'azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita "senza alcun onere per il debitore" (comma 8 septies).

Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall'estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all'Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell'ipoteca.

NOTA: Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare al creditore una richiesta scritta, affinché l'obbligo venga rispettato.

Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

NOTA: Quando bisogna intervenire con un nuovo mutuo subito dopo l'estinzione del precedente, la strada della cancellazione automatica diventa piuttosto difficile da praticare. Ciò perché la banca che ha comunicato l'avvenuta estinzione dispone per trenta giorni della facoltà di opporsi alla cancellazione dell'ipoteca, in presenza di un giustificato motivo.

Sebbene si tratti di un'eventualità remota, è improbabile che il nuovo finanziatore si renda disponibile a rilasciare un nuovo mutuo prima che sia decorso tale periodo. In tali frangenti l'unica soluzione resterà quella di tornare ad utilizzare il metodo tradizionale, con l'intervento del notaio.

Nonostante il beneficio della cancellazione automatica sia stato inizialmente esteso a tutti i mutui, una più recente disposizione (Decreto Legislativo 141/2010), ponendola in relazione con l'articolo 40 bis del Testo Unico Bancario che riguarda espressamente i mutui fondiari, ne ha di fatto ristretto l'applicazione soltanto ad essi.

SUGGERIMENTO: Se si è contratto un mutuo non fondiario meglio non correre dal notaio a cancellare l'ipoteca. Si sta infatti lavorando per tornare ad estendere il vantaggio a tutti i mutui. La stessa commissione Finanze della Camera in una risoluzione approvata all'unanimità ha chiesto di risolvere al più presto la dannosa discriminazione.

Nei casi in cui si è costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato "atto di assenso alla cancellazione di ipoteca".

Sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all'annullamento dell'iscrizione a proprio favore.

Le spese relative resteranno a carico del debitore. Il costo notarile ammonterà ad un importo compreso tra un terzo e metà del costo aggiornato per l'iscrizione di un'ipoteca di pari importo.

Anche la banca richiederà un contributo per l'intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo.

Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all'origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell'importo iscritto.

NOTA: Alcune banche hanno in passato utilizzato una clausola contrattuale che le autorizzava ad assentire alla cancellazione ipotecaria dopo due anni dall'estinzione anticipata del mutuo.

Se il mutuo è fondiario questa richiesta, intesa a proteggerle dai rischi di revocatoria fallimentare sui pagamenti, non trovava tuttavia fondamento. Ciò in considerazione dell'esplicita tutela stabilita al riguardo dal Testo Unico Bancario (art. 39, comma 4).

Va oggi osservato come tale indicazione risulti implicitamente in contrasto con lo spirito del Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, secondo cui l'ipoteca "si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall'avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita". Il che consente di ipotizzare l'inapplicabilità di tale patto.

Ipoteche giudiziali

L'ipoteca giudiziale viene iscritta in base ad una disposizione del giudice.

Per ottenerne la cancellazione non sarà perciò sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, ma bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un "ordine di cancellazione" emesso dal magistrato.

Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l'ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.

Cancellazione effettiva

Un'ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.

Ciò significa che nel frattempo l'ipoteca continuerà a risultare come esistente.

Durante tale periodo l'insussistenza dell'ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l'atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l'ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).

Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il "Registro delle Comunicazioni", tenuto dall'Agenzia del Territorio.

OBBLIGO DI INSERZIONARE LA CLASSE ENERGETICA NELLE PUBBLICITA'

A decorrere dal prossimo 1 gennaio 2012 sarà obbligatorio riportare negli annunci pubblicitari di vendita degli edifici l'indice di prestazione energetica contenuto nell'ACE.
Il Consiglio dei Ministri nel mese di marzo scorso ha approvato il D.Lgs di recepimento della direttiva comunitaria 2009/28/CE che introduce tale obbligo.
Pertanto, per disposizione nazionale l'obbligo decorrerà dal 1.1.2012 su tutto il territorio nazionale.
Resta inteso che l’obbligo di dichiarazione di classe energetica negli annunci commerciali è in capo a chiunque utilizzi questi mezzi di comunicazione (quindi non solo l’agenzia immobiliare ma anche il privato che espone un cartello).
Oltre alla la classe energetica di un immobile (scala A+, G oppure “non soggetto a certificazione”) si deve indicare anche l'indice di prestazione energetica (valore numerico, decimale) e l'unità di misura (kWh/m² anno per gli immobili residenziali, kWh/m³ anno per i locali commerciali).

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SFRATTO PER MOROSITA'

 Esaminiamo qui di seguito le fasi fondamentali della procedura di sfratto per morosità.

1) In caso di ritardi o mancati pagamenti del canone di locazione, il proprietario dell'immobile dovrà inviare una lettera raccomandata a.r. (ossia con ricevuta di ritorno) in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).
Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non abbia sortito alcun effetto, il proprietario si rivolgerà ad un avvocato di fiducia per avviare la pratica di sfratto.

2) Se il pagamento continua a non avvenire, l'avvocato notificherà l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida, in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire in Tribunale ad una data udienza.

3) L'inquilino che si presenta all'udienza può richiedere il cosiddetto "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative, non per quelle commerciali), ovvero un periodo entro cui poter pagare, saldando in questo modo la sua morosità.
In questi casi il Giudice è solito concedere allo sfrattato un adeguato periodo di tempo per il rilascio dell'immobile, periodo che di solito varia tra i tre e i quattro mesi.

4) Nel caso in cui l'inquilino non si presenti oppure non si opponga, lo sfratto viene convalidato ed il Giudice fissa la data per il rilascio dell'immobile, solitamente circa un mese dopo la data dell'udienza.
A questo punto l'atto viene inviato alla cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.
Con questa formula si ordina a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto (con un fabbro, che potrà cambiare la serratura) ed in caso di necessità richiedere l'assistenza della forza pubblica.

5) L'inquilino moroso che si ostina a non rispettare la data per il rilascio fissata dal Giudice, si vedrà notificare dal proprietario a mezzo del suo avvocato un atto di precetto nel quale viene intimato il rilascio dell'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica.
In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

6) Se nonostante tutto l'inquilino non provvede a lasciare l'immobile, allora occorrerà procedere con una "monitoria di sgombero".
Questo è un ulteriore atto da notificare all'inquilino.
L'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica al moroso il giorno e l'ora esatti in cui si recherà presso l'immobile occupato, con l'assistenza della forza pubblica.

7) L'Ufficiale Giudiziario eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica. In altre parole farà cambiare la serratura della porta di casa al fabbro, preventivamente chiamato dal proprietario e dallo stesso pagato.

8) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.
Nell'ipotesi in cui siano presenti mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario ne redigerà un dettagliato elenco, nominando il proprietario custode e responsabile dei beni che l'inquilino non è riuscito a portare via.

FONTE: SOLE24ORE

LE AREE DESTINATE A PARCHEGGIO, LEGISLAZIONE E NORMATIVE

Innanzitutto, per area destinata a parcheggio si intende quella porzione di suolo, posta sia in superficie che nel sottosuolo degli edifici, necessaria alla sosta, alla manovra o all'accesso dei veicoli. La disciplina giuridica di tale aree è stata caratterizzata da vari interventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo, nonchè da un forte dibattito dottrinale e giurisprudenziale che sembra non essere ancora terminato.


La legge 267 del 1967 (Legge Ponte)
Il primo intervento legislativo finalizzato a disciplinare organicamente la materie venne posto in essere con la legge 765/1967 (Legge Ponte) che prevedeva, all'art 18, che le costruzioni realizzate in seguito alla data del 1 settembre 1967 fossero provviste di spazi destinati a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Tali parcheggi avrebbero dovuto essere posti nelle adiacenze degli edifici, o ubicati sia all'interno che nel sottosuolo degli edifici stessi.
Tuttavia, tale primo intervento legislativo non definiva la natura del vincolo delle aree adibite a parcheggio per cui dovette intervenire prima la dottrina e poi la giurisprudenza.

1) Secondo un primo orientamento dottrinario, il vincolo de quo avrebbe dovuto essere considerato un vincolo oggettivo di destinazione, per cui i legittimi proprietari di tali aree avrebbero potuto liberamente disporne anche verso soggetti “esterni”. Si tratterebbe, quindi, di un mero vincolo oggettivo, cioè la semplice destinazione a parcheggi di determinate aree ubicate presso le abitazioni.

2) Un altro orientamento, invece, individuava nei parcheggi un vincolo di destinazione di tipo soggettivo, cioè tali aree avrebbero potuto essere utilizzate soltanto dai proprietari o dai detentori qualificati delle unità abitative di riferimento. In base a ciò, se il parcheggio fosse interno all'edificio, quello si sarebbe dovuto ascrivere ai servizi comuni ex art. 1117 c.c.. Se invece il parcheggio fosse adiacente all'edificio, quello avrebbe dovuto qualificarsi come pertinenza ex lege (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sent. 244 del 1995).

3) Infine, un terzo orientamento riteneva che i proprietari delle unità abitative avessero un diritto d'uso sui parcheggi. Tale diritto avrebbe potuto farsi valere anche in caso di trasferimento della aree a tale fine destinate. La mancata previsione di detto diritto d'uso avrebbe comportato la nullità ex art. 1418 c.c. del contratto di compravendita dell'unità abitativa considerata (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sez. Unite Sent. 9631 del 1996).

Al di là del dibattito dottrinale, invece, la Suprema Corte con la Sentenza a Sezioni Unite n. 6600 del 1984 enunciò alcuni punti fermi sulla portata e sull'applicazione dell'art 18 della Legge Ponte. Innanzitutto, l'art 18 venne considerato norma imperativa operante anche tra privati. In secondo luogo, il posto auto venne considerato una pertinenza ex lege dell'immobile adibito ad abitazione. Infine, una ipotetica vendita dell'unità abitativa senza il parcheggio avrebbe comportato l'integrazione ex art. 1347 c.c. del contratto di compravendita, determinando in capo all'ex proprietario un diritto reale d'uso sull'area adibita a parcheggio.

La legge 47 del 1985
In seguito, il Legislatore intervenne ancora sul regime giuridico riguardante dette aree con l'art 26 della legge 47 del 1985. Tale articolo stabiliva testualmente che le aree destinate a parcheggio costituivano delle vere e proprie pertinenze delle costruzioni ai sensi degli art. 817, 818, 819 c.c. e seguenti. La portata di tale intervento normativo venne poi precisata dalla pronuncia della Cassazione a S.U. n. 3363 del 1989, la quale chiarì il valore normativo della legge 47/1985 e ribadì che l'ex proprietario avrebbe avuto diritto a godere di un diritto reale d'uso sulle aree adibite a parcheggio.

La legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli )
Di seguito, la Legge Tognoli (L. 122 del 1989) disciplinò ulteriormente l'ambito in esame, immettendo notevoli innovazioni. In primo luogo, stabilì un nuovo rapporto di un metro quadro di parcheggi per ogni dieci metri cubi di costruzione. Inoltre, veniva disposto un nuovo regime di agevolazioni fiscali per i costruttori. Infine, venne stabilito che le aree adibite a parcheggio non avrebbero potuto essere cedute separatamente rispetto all'unità abitativa alla quale erano legate da vincolo pertinenziale. In caso contrario, l'atto di compravendita sarebbe stato nullo ex art. 1418 c.c..
Tale legge, però, portò ulteriori problemi interpretativi ed applicativi, soprattutto riguardo all'ipotesi, molto frequente nella pratica, di realizzazione di posti auto in eccedenza rispetto a quanto richiesto dalla disciplina di settore.
Quindi, tali dubbi vennero fugati ancora dalla Suprema Corte.
In base ad un primo orientamento giurisprudenziale, dettato dalla Cassazione con Sent. 10459 del 2001, il vincolo di destinazione riguarderebbe l'intera area adibita a parcheggio, a prescindere dal fatto per cui una parte dei posti auto sarebbe eccessiva rispetto a quanto richiesto della legge. Invece, in base ad un secondo orientamento, peraltro confermato dalla Sezioni Unite con Sent. 12793 del 2005, la aree che eccedono la misura imposta dalla legge non sarebbero soggette a nessun vincolo e quindi il proprietario potrebbe legittimamente cederle a terzi.

La legge 246 del 2005
In ultimo, si registra un ulteriore intervento legislativo con la recente L. 246 del 2005. In base a tale norma gli spazi adibiti a parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Dalla predetta disposizione si evince che è stato tolto da tale aree sia il vincolo pertinenziale che il relativo diritto d'uso. Inoltre, viene finalmente stabilita la possibilità per gli aventi diritto di cedere liberamente i posti auto, senza alcun obbligo verso i titolari delle unità abitative a cui si riferiscono.
Infine, la Cassazione con la Sent. 4264 del 2006, in sostanza, chiarisce che la sopra detta norma si applica solo per i parcheggi realizzati con le nuove abitazioni ed ha come destinatari i privati e la loro autonomia negoziale.

FONTE: http://www.condominioweb.com/condominio/articolo111.ashx
Avv. Luigi Modaffari

AFFITTO CON PATTO DI RISCATTO

L’Agenzia delle entrate, con risoluzione 1º agosto 2008, n. 338, ha chiarito che:

•  il contratto di locazione di un immobile, con patto di riscatto vincolante per entrambe le parti, costituisce una cessione di beni, che si considera effettuata, ai fini dell’Iva e delle imposte sui redditi, nel momento della stipulazione del contratto stesso;
• la locazione con patto di futura vendita comporta l’uscita immediata dei beni dal bilancio del cedente e l’iscrizione del fabbricato nello stato patrimoniale del locatario, futuro acquirente del bene, nell’esercizio di stipula del contratto. 

Volendo esemplificare: una società consortile, dopo aver acquisito il diritto di superficie su un’area comunale per costruire alcuni capannoni artigianali da destinare ai propri soci, ha stipulato con gli stessi un contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, nell’ambito del quale i canoni di locazione sono considerati acconti del prezzo della successiva cessione. Il contratto prevede che, al termine della locazione, la proprietà venga trasferita al socio previo pagamento di una somma già fissata, pari alla differenza tra:

• il valore complessivo dell’immobile (in assenza di fini di lucro, come nel caso considerato, tale valore corrisponde ai costi sostenuti per realizzare l’immobile);
• i canoni di locazione corrisposti nel corso della locazione stessa.

Per gli immobili, ai sensi dell’articolo 109, comma 2, lettera a), del Tuir, in presenza di un contratto di vendita con riserva della proprietà o di un contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, si producono gli effetti traslativi nel momento in cui viene stipulato l’atto. A tale data, pertanto, occorre fare riferimento per individuare il momento in cui viene trasferito il bene sia ai fini della redazione del bilancio che ai fini fiscali. La società proprietaria dell’immobile dovrà eliminare dal proprio bilancio il valore dell’immobile e dovrà iscrivere il relativo componente di reddito già alla data in cui essa raggiunge l’accordo vincolante con l’affittuario, senza attendere il trasferimento formale della proprietà. Nella fattispecie esaminata, il locatore (consorzio) dovrà rilevare la cessione del diritto di superficie e dell’immobile costruito nel bilancio relativo all’esercizio durante il quale viene stipulato il contratto di locazione, tenendo eventualmente nota nei conti d’ordine della locazione in corso. I canoni di locazione dovranno, invece, essere rilevati, nel bilancio del locatore/cedente, come anticipi da clienti, riducendo il credito iscritto per la rilevazione anticipata della compravendita. Il locatario (futuro acquirente del bene) dovrà iscrivere il fabbricato nel proprio stato patrimoniale nell’esercizio di stipula del contratto e potrà stanziare e dedurre gli ammortamenti di competenza a partire dallo stesso anno. I canoni di locazione dovranno essere rilevati, nel bilancio del locatario/cessionario, come anticipi da fornitori, riducendo il debito iscritto per la rilevazione anticipata della compravendita. In merito al riaddebito da parte della società/locatore ai soci locatari di tutte le spese accessorie sostenute, occorre distinguere tra:

• costi sostenuti dal locatore/futuro cedente per l’acquisizione dell’immobile o in relazione alla condizione giuridica di proprietario-locatore;
• costi sostenuti in nome proprio, ma per conto dei locatari, consorziati.

In relazione alla prima tipologia di costi, ad es., interessi sostenuti per il mutuo relativo all’acquisto dell’immobile e Ici a carico del locatore, il relativo addebito nei confronti del locatario:

• costituisce una componente del prezzo di cessione convenuto tra le parti e segue, pertanto, la stessa disciplina prevista per la cessione o la locazione con patto di futura vendita vincolante per ambedue le parti;
• deve essere assoggettato ad Iva al momento di stipula del contratto.

In relazione alla seconda tipologia di costi, ad es., spese di manutenzione contrattualmente poste a carico del locatario, l’articolo 3, comma 3, ultimo periodo, del DPR n. 633/1972, con riferimento alle prestazioni di servizi rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza, dispone che i servizi resi o ricevuti dal mandatario sono omologati a quelli da lui resi al mandante. 

AFFITTO A CANONE CONCORDATO

1. CANONE “CONCORDATO” (Legge 431/98)*
Come funziona
• Durata del contratto: 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari
previsti dalla Legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata.
• Per Studenti: Si possono utilizzare nei Comuni sedi di università o di corsi
universitari distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi,
individuati dagli accordi territoriali. Valgono solo per chi affitta a studenti
universitari o comunque a studenti che seguono corsi di perfezionamento o
aggiornamento a livello universitario. Si può affittare anche a un gruppo di studenti.
La durata del contratto va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni, con
rinnovo automatico
Canone
• Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e
degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo
della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni,
dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.
• Per Studenti: Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati
dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali.
Sconti fiscali per il proprietario
• Sono previsti solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in uno “sconto”
del 40,5% sul canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi; in una riduzione del
30% dell’imposta di registrazione del contratto; nella possibilità di godere
un’aliquota ICI più bassa a chi affitta come prima casa, se il Comune lo decide.
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
• Per Studenti: Sono previsti solo nei comuni ad alta tensione abitativa. L’imponibile è
solo il 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la
laguna di Venezia); poi c’è la riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del
contratto; il Comune possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota ICI più
bassa a chi affitta come abitazione principale.
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
Sconti fiscali per l’inquilino
• Detrazione di € 495,80 (reddito complessivo che non supera € 15.493,71), e di €
247,90 (reddito complessivo fino a 30.987,41 €).
• In alternativa, se più convenienti, gli inquilini possono usare gli sconti previsti
per il “canone libero”, se ricorrono le condizioni (novità contenuta nella
Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
• Per Studenti: Sono previsti solo nei comuni ad alta tensione abitativa. L’imponibile è
solo il 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la
laguna di Venezia); poi c’è la riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del
contratto; il Comune possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota ICI più
bassa a chi affitta come abitazione principale.
• Per Studenti: Gli stessi previsti per i contratti a “canone libero”, se ricorrono le
condizioni. (novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione)
* Fonte: Il Sole 24 Ore. In grassetto sono riportate le novità contenute nel Disegno di Legge finanziaria.
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2. CANONE “LIBERO” (Legge 431/98)
Come funziona
• Il contratto dura al minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico)
Canone
• È completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Sconti per il proprietario
• L’alloggio deve essere l’abitazione principale del locatario. Le detrazioni non sono
cumulabili fra loro ma l’inquilino, ricorrendo le condizioni, può scegliere quella
a lui più favorevole (novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di
approvazione). Le detrazioni sono rapportate al periodo dell’anno coperto dal
contratto di locazione.
Ecco la casistica:
1. Si detraggono € 300 se il reddito complessivo del titolare del contratto
d’affitto non supera i € 15.493,71 ; € 150 se il reddito complessivo del
titolare del contratto d’affitto è compreso fra € 15.493,71 e € 30.987,41.
La detrazione è rapportata al periodo dell’anno coperto dal contratto
di locazione (novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di
approvazione).
2. Una determinazione più consistente è prevista per i giovani fra i 20 e i
30 anni, titolari di un contratto d’affitto registrato come abitazione
principale, purché diversa da quella dei genitori. La detrazione è di €
991,60 se il reddito complessivo del titolare del contratto d’affitto non
supera i € 15.493,71; è di € 495,8 se il reddito complessivo del titolare
del contratto d’affitto è compreso fra i € 15.493,71 e € 30.987,41 (novità
contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
3. Per i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria
residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni
antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti
di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli
stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 Km di
distanza dal precedente e comunque al i fuori della propria regione, spetta
una detrazione, per i primi 3 anni, complessivamente pari a:
1. £ 1.920.000 (€ 991,60), se il reddito complessivo non supera £ 30
milioni (€ 15.493,71);
2. £ 960.000 (€ 495,80), se il reddito complessivo supera £ 30 milioni (€
15.493,71) ma non £ 60 milioni (€ 30.987,41).
4. Per gli studenti universitari iscritti all’università distante almeno 100 Km
dal Comune di residenza e comunque in una provincia diversa, spetta la
detrazione dei canoni di locazione pari al 19% di una somma fino a € 2.633
(quindi € 500).
• Questa detrazione è estesa dal 2007 agli studenti assegnatari di un alloggio di
università, collegi, cooperative ed enti per il diritto allo studio (novità contenuta
nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
3
3. LOCAZIONI TRANSITORIE (Legge 431/98)
Come funziona
• Il proprietario o l’inquilino devono avere la necessità momentanea di affittare un
alloggio.
L’esigenza transitoria va dichiarata nel contratto (che dura da 1 a 8 mesi) e quella
dell’inquilino va provata con documentazione da allegare al contratto.
Canone
• Nei capoluoghi di provincia e nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova,
Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, i canoni potranno essere
superiori fino al 20%, rispetto a quello del contratto concordato di 3+2 anni, se tale
possibilità è prevista nel relativo accordo territoriale. Negli altri comuni, il canone è
libero.
Sconti fiscali per il proprietario
• L’imponibile del canone scende del 15%.
Il comune di Bologna applica uno sconto ICI pari al 100%
Sconti fiscali per l’inquilino
• Gli stessi previsti per i contratti a “canone libero”, se ricorrono le condizioni
(novità contenuta nella Finanziaria 2008 in corso di approvazione).
4. CASE VACANZA E BOX (fuori dalla Legge 431/98)
Come funziona
• I contratti sono utilizzabili da chi offre in locazione: una casa per le vacanze, per breve
periodo; un box auto; una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella
categoria A/1); una casa classificata come villa (categoria A/8); una casa vincolata dalla
Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali.
Durata del contratto: massimo 30 anni, minimo libero.
Canone
• Libero, con accordi proprietario – inquilino.
Sconti fiscali
• Nessuno.

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Sandra Pellizzari

LE CLASSI ENERGETICHE DEGLI EDIFICI

Classi Energetiche

La classe energetica rappresenta il consumo di energia dell'edificio.

Alla classe A+ è associato il consumo più basso, alla classe G è associato il consumo più alto (vedi Fig. 1).

Mediante la certificazione energetica, per ogni edificio vengono individuate due classi energetiche: la prima rappresenta il consumo di energia dovuto al riscaldamento o alla climatizzazione invernale, la seconda rappresenta invece il consumo di energia legato al raffrescamento o alla climatizzazione estiva.

E' opportuno sottolineare che la classe energetica associata al riscaldamento o alla climatizzazione invernale  rappresenta il fabbisogno annuo di energia primaria dell'edificio, quindi considera il rendimento dell'impianto di riscaldamento o climatizzazione invernale (cioè tiene conto delle perdite dell'impianto), mentre la classe energetica associata al raffrescamento o alla climatizzazione estiva rappresenta il fabbisogno annuo di energia termica dell'edificio, quindi non considera il rendimento dell'impianto di raffrescamento o climatizzazione estiva (cioè non tiene conto delle perdite dell'impianto).

Circa il 90% del patrimonio edilizio esistente si trova in classe G, per quanto riguarda il riscaldamento o la climatizzazione invernale.

Per abbattere i consumi di questi edifici sono necessari interventi che riducano le perdite di calore, migliorando l'efficienza energetica. Tali interventi consistono principalmente:

- nella sostituzione degli infissi,

- nell'isolamento delle pareti e del tetto,

- nell'ammodernamento dell'impianto di riscaldamento dell'edificio,

 e sono tutti soggetti a detrazioni fiscali.

                                                                                                Fig. 1

 

 

In Fig. 2 sono rappresentati i valori limite delle classi energetiche per la climatizzazione invernale o il riscaldamento, espressi in kWh/m²a (chilowattora consumati all'anno per metro quadrato di superficie utile dell'ambiente a temperatura controllata o climatizzata), in caso di edifici:

-  con destinazione d'uso E.1 (edifici residenziali o adibiti ad albergo, pensione e attività assimilabili),

-  ricadenti in zona climatica E.

Quasi tutti i comuni lombardi ricadono in zona climatica E, ad eccezione di quelli che si trovano montagna, i quali ricadono in zona F. Per consultare l'elenco delle zone climatiche per comune clicca qui.

I valori limite delle classi energetiche per la climatizzazione invernale o il riscaldamento per i comuni ricadenti in zona climatica F e per destinazioni d'uso diverse dalla destinazione E.1 sono consultabili sulla Deliberazione Giunta Regionale 22 dicembre 2008 N.8/8745.

 

 

Fig.2

 

In Fig. 3 sono rappresentati i valori limite delle classi energetiche per la climatizzazione estiva o il raffrescamento, espressi in kWh/m²a (chilowattora consumati all'anno per metro quadrato di superficie utile dell'ambiente a temperatura controllata o climatizzata) per gli edifici con destinazione d'uso residenziale o adibiti ad albergo, pensione e attività assimilabili. La classificazione è valida per tutte le zone climatiche.

I valori limite delle classi energetiche per edifici con destinazione d'uso diversa dalla destinazione E.1 (residenziale o assimilabile) possono essere consultati sulla Deliberazione Giunta Regionale 22 dicembre 2008 N.8/8745.

 Fig.3

 Fonte: Ing. V. Pascale

COME E QUANDO REGISTRARE I CONTRATTI D'AFFITTO

 

 

QUALI CONTRATTI DEVONO ESSERE REGISTRATI ?

La L. 449/97, art. 21 co.18, ha introdotto l'obbligo della registrazione per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno.

ENTRO QUANDO DEVONO ESSERE REGISTRATI ?

Per i contratti di locazione di beni immobili, ed esclusivamente per questi, è prevista l'autoliquidazione da parte del contribuente. La registrazione del contratto ed il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti (o dall’inizio della loro esecuzione, in caso di contratto verbale)

A QUANTO AMMONTA L'IMPOSTA ?

L'imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo, con un minimo di € 67.

ENTRO QUANDO VA FATTO IL PAGAMENTO ?

Il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti. 

Il pagamento dell'annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale. 

A CHI SPETTA IL PAGAMENTO DELL'IMPOSTA ? 

Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta.

ESISTONO DEGLI SCONTI ?

Per i contratti di locazione (e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l'imposta di registro commisurata all'intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno. Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una detrazione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Es:
 

Durata contratto (anni)	Metà del tasso di interesse legale	Detrazione %
6	1,25	7,5
5	1,25	6,25
4	1,25	5
3	1,25	3,75
2	1,25	2,5

Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata del contratto, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quelle in corso.

QUALI SONO LE SANZIONI PER RITARDATO PAGAMENTO 

Nuove sanzioni in vigore dal 01/04/1998 (art.1 D. Lgs. 473/1997).
Dal 1/4/1998, in caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, si applicano le seguenti soprattasse:

	versamento effettuato tra il 21° ed il 50° giorno: soprattassa del 15%;
	versamento effettuato tra il 51° ed il 1° anno: soprattassa del 20%;
	versamento effettuato oltre il 1° anno: soprattassa del 30%.
	sono inoltre dovuti gli interessi del 2,5% annuo sull'imposta dovuta

DOVE SI VERSA L'IMPOSTA ?

Dal 1° gennaio 1998 sono stati soppressi i servizi di cassa degli uffici I.V.A. e Registro e quindi tutti i versamenti che prima venivano effettuati presso quegli uffici devono essere eseguiti presso gli sportelli delle banche e dei concessionari della riscossione (ex esattorie) e presso gli uffici postali.

I versamenti devono essere effettuati compilando l'apposito mod. 23 disponibile presso tutti gli istituti bancari utilizzando i seguenti codici tributo e causali:

Codici tributo :

115T - imposta di registro per i contratti di locazione fabbricati-prima annualità (2% prima annualità);
112T - imposta di registro per contratti di locazione fabbricati-annualità successive (2% annualità successive);
107T - imposta di registro per contratti di locazione fabbricati-intero periodo;
114T - imposta di registro per proroghe (contratti di locazione e affitti);
108T - imposta di registro per affitto fondi rustici
671T - Soprattassa
731T - Interessi 

Causali
RP Prima annualità
RC Annualità successive

L'ufficio al quale va inviato il conto corrente e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.

ATTENZIONE!

Sul modello F23 deve essere indicato sempre il codice dell'ufficio presso il quale si intende registrare il contratto.

Cosa serve per la registrazione

La registrazione di un atto privato può essere effettuata in qualsiasi ufficio dell'Agenzia (quindi non nell'ufficio di competenza territoriale rispetto al proprio domicilio fiscale), scelto tenendo presente solo la propria comodità, ma è importante recarvisi avendo già con sé:

- un originale e una fotocopia (o più originali) dell'atto da registrare

- marche da bollo da 10,33 euro da applicare su originali e copie ogni quattro facciate scritte e comunque ogni 100 righe

- lo stampato meccanografico per la richiesta di registrazione - mod. 69 (che si può prendere in ufficio, compilarlo e consegnarlo contestualmente ma è disponibile anche sul sito www.agenziaentrate.gov.it alla voce modulistica)

- l'elenco atti presentati per la registrazione - modello RR (la cui compilazione, anche questa effettuabile contestualmente, non è obbligatoria, com'è ovvio se l'atto è uno)

- attestato di versamento mod. F23 in originale.

Ravvedimento

Nel caso in cui le parti presentano il contratto oltre il termine fisso stabilito, contestualmente all'imposta di registro va versata la sanzione pari a:
- 15 per cento in caso di ritardo inferiore ai trenta giorni
- 24 per cento in caso di ritardo dal mese all'anno
- 120 per cento oltre l'anno di ritardo
oltre gli interessi di legge da versarsi utilizzando il modello F23 con il codice tributo 731T.

DOVE SI REGISTRANO I CONTRATTI ?

La registrazione degli atti va fatta  all'ufficio del Registro. Oltre all'atto occorre presentare l'attestazione di pagamento (mod. F23), la richiesta di registrazione nonché un modello con la distinta degli atti presentati con la relativa liquidazione e indicazione del versamento.

Per le successive registrazioni l'ufficio al quale va inviato il conto corrente e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.

I CONTRATTI DI COMODATO

I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata o non autenticata) sono soggetti all'imposta di registro nella misura fissa di 129,12 euro.

I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti all'imposta di registro

 

Se cambia l'inquilino

Per le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di 51,65 euro (codice tributo 110T) entro trenta giorni dalla cessione stessa.

Per le cessioni con corrispettivo l'imposta è pari al 2 per cento dei canoni ancora dovuti, da corrispondere negli stessi termini e con lo stesso codice tributo.

Entro venti giorni dal pagamento, il contribuente sarà tenuto a presentare o a spedire all'ufficio in cui aveva effettuato la registrazione il modello F23 attestante l'avvenuto versamento e una lettera in carta libera in cui si comunica l'avvenuta cessione.

Se cambia il proprietario

Non è necessario alcun adempimento.

Risoluzione anticipata

Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Per effettuare la risoluzione anticipata, il contribuente dovrà corrispondere un'imposta pari a 51,65 euro da versare mediante modello F23 con il codice tributo 113T entro trenta giorni dalla risoluzione anticipata. Entro venti giorni dal pagamento, il contribuente sarà tenuto a presentare o a spedire all'ufficio in cui aveva effettuato la registrazione il modello F23 attestante l'avvenuto versamento.

Proroga del contratto

Se si decide, alla scadenza, di prorogare il contratto sarà sufficiente versare il 2 per cento del canone annuo con un minimo di 52 euro, entro trenta giorni dalla scadenza del contratto. Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F23 utilizzando il codice tributo 114T, sia se si paga per la prima annualità sia se si paga in un'unica soluzione (cosa che va specificata nella descrizione). Anche in questo caso, come in quello della risoluzione anticipata, entro venti giorni dal versamento, sarà obbligatorio presentare all'ufficio in cui è stato registrato il contratto il modello F23 in originale.

Per annualità di proroga s'intende la prima annualità dopo la scadenza dei quattro anni (per i contratti a uso abitativo "4 + 4") o dei sei anni (per i contratti di locazione a uso commerciale). In caso di contratto annuale s'intende ogni annualità successiva alla prima.

Le altre annualità sono considerate "rinnovo". E' importante indicare sul modello F23, nel campo "descrizione", la decorrenza e la scadenza del periodo di proroga che dovrà avere durata pari a quattro anni (per i contratti a uso abitativo), a sei anni (per le locazioni commerciali) e a un anno (per i contratti annuali). Fanno eccezione a questa regola i contratti "3+2" a canone convenzionato.

Rinnovo del contratto

Entro trenta giorni dalla scadenza annuale, per i contratti pluriennali, in caso di rinnovo, è obbligatorio versare l'imposta del 2 per cento sul canone annuo eventualmente aggiornato dall'Istat. Il versamento dovrà essere effettuato mediante modello F23 utilizzando il codice tributo 112T. Non vi è obbligo di presentazione del modello di pagamento.

Ricontrattazione del canone

Non essendo prevista questa ipotesi nei contratti standard, sarà necessario annullare il vecchio contratto e stipularne uno nuovo con lo svantaggio che quest'ultimo decorrerà nuovamente dal momento della stipula per tutto il periodo pattuito, senza considerare i periodi già decorsi nel precedente contratto.

Adeguamento Istat

Se il contratto prevede un adeguamento Istat, l'imposta di registro deve essere corrisposta tenendo conto dello stesso. Soltanto in caso di pagamento in un'unica soluzione non se ne tiene conto. Se non si è ancora in possesso del dato Istat relativo al periodo in cui si effettua la registrazione, è possibile utilizzare l'ultimo indice disponibile.

Locazione di immobile arredato

La circolare n. 15 del 2002 prevede che qualora il rapporto contrattuale di locazione, relativo a un immobile registrato, fosse scisso in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l'immobile e l'arredo in esso contenuto si hanno, ai fini fiscali, due fattispecie imponibili diverse. Si configura quindi un unico contratto con due negozi giuridici che ai fini fiscali saranno trattati diversamente. In questo caso avremo quindi:

un'imposta del 2 per cento con un minimo di 52 euro per la parte che riguarda l'immobile da versare con il codice tributo 115T

un'imposta del 3 per cento per l'arredo da corrispondere in un'unica soluzione all'atto della registrazione con il codice tributo 109T per un importo minimo di 129,11 euro.

Garanzia fidejussoria

L'imposta di registro sulla fideiussione è dovuta soltanto se la polizza fidejussoria è stata stipulata da un soggetto diverso dalle parti contraenti. Nel caso in cui è una delle parti a prestare la garanzia fidejussoria, quindi, non è dovuta alcuna imposta. Se la garanzia è prestata da un soggetto diverso, allora è dovuta un'imposta pari allo 0,50 per cento dell'importo della fideiussione da corrispondere una tantum (ha una copertura pari alla durata del contratto e si versa tutta in corrispondenza della prima registrazione) con il codice tributo 109T mediante modello F23. L'importo da garantire è costituito dal canone annuo più le spese, moltiplicati per il numero di anni di durata della locazione escluse le proroghe.

FONTE: http://www.tutelati.it/registra.htm#ENTRO

STORIA DI UN AGENTE IMMOBILIARE ALLE PRIME ARMI II PARTE

Nei mesi successivi mi ritrovai spesso nella stessa situazione, finendo per abituarmi a quel tipo di mansioni che mi erano state affidate. A dire il vero la cosa non mi spiaceva affatto, alcune di loro erano persone assai gradevoli e con una grande finezza di linguaggio e in certi casi anche una discreta cultura. Del resto , sono certa che per richiedere certi pagamenti a “prestazione” non bastasse solamente saper gestire un paio di parti del corpo ma soprattutto saper usare il cervello senza il quale “quelle certe parti” non sarebbero tanto diverse ne più preziose o , per dirla più chiaramente: meglio retribuite.

Mi capitava spesso di incontrare la Signora G. a spasso per Via XX Settembre, durante l’inverno, essa sfoggiava un visone nero che quasi strisciava a terra, trascinandosi dietro un po’ delle cicche buttate dai passanti. Come mi appariva bella, portava i capelli corti , taglio a maschietto, gli occhi appena truccati e pochi gioielli, mi sembrava una gran dama, davvero elegante eppure null’altro era che una prostituta. Ella aveva il dono di affascinarmi ogni volta che mi salutava, la sua presenza pareva offuscare quella delle altre donne, anche di quelle che , seppur vantando un lavoro meno imbarazzante ,per così dire, potevano affermare che, almeno ufficialmente per soldi loro “non la davano” però guai a quel povero disgraziato che per almeno tre volte di seguito non le portava a cena proprio in quel famoso ristorante dove ai pian superiori, la Signora G. ,con più maestria e fascino, alla stessa cifra , invece che cenare , proponeva menù molto più sontuosi e sicuramente meno impegnativi per lo meno dal punto di vista sentimentale.

La Signorina L. invece era tutta un’altra cosa, donna assai prosperosa e appariscente soleva adornare i suoi capelli color platino con una buffa coroncina, mania che le era rimasta quando la crisi economica la spinse dall’appartamento di lusso al marciapiede di strada, infatti per alcuni anni a venire mi capitò assai spesso di incrociarla mentre lei con il suo viso da “diva del bel Paese” stava all’angolo di uno dei più malfamati marciapiedi del centro storico, sempre adorna della sua coroncina e spesso vestita di bianco, angelo tra i demoni della prostituzione. Lei si vantava di avere una seconda vita a Roma e di essere stata l’amate di un famoso regista, cosa che a mio avviso poteva anche essere vera, del resto possedeva tutte le doti necessarie per attirare gente del mondo dello spettacolo. Oltre a svettare di una trentina di centimetri sopra la mia testa , vantava un senso enorme comunque appropriato al suo sedere , lunghi capelli biondi incredibilmente naturali e una splendida vita sottile, insomma un corpo da diva, peccato che lei a differenza della Signora G. non potesse vantare lo stesso cervello e la stessa innata eleganza.

Proprio nel periodo del boom dei cellulari lei ne sfoggiava uno di dimensioni apocalittiche , impossibile da portare in una borsa normale ma gestibile solo con un trolley. Cambiava spesso numero di telefono, almeno una volta al mese quasi sempre alla scadenza del suo contratto d’affitto. Questo mi costringeva a cercarla ripetutamente facendole la posta sotto il portone, mi sentivo una sorta di novello “Bravo Manzoniano” solo che invece di impedire matrimoni impedivo morosità.

Devo dire che quel periodo divenne uno dei più originali e trasgressivi della mia vita, seppur detestando cordialmente i miei datori di lavoro provavo un certo piacere nell’andare a lavorare, del resto ogni giorno era una nuova avventura che fosse in un appartamento con contratto uso “ puttane ria” ..a no si dice foresteria… o in una villa di lusso attrezzata per ospitare una simpatica quanto illegale piantagione di marijuana .

Ho citato la marijuana? Ebbene sì tutto cominciò all’inizio della primavera, un cliente abituale dell’ufficio aveva un appartamento libero da affittare proprio sotto il lussuoso alloggio della sua anziana, quanto nobile madre.

R. era un ragazzo di circa quindici anni più grande di me, appartenente alla fantomatica “Genova bene” era sposato da alcuni anni con la figlia di un importante quanto noto funzionario statale e aveva il pregio di essere assai grazioso e gentile. Non nascondo che tra di noi c’era un certo feeling, ci giravamo attorno come due cani che si annusano il sedere, forse non Vi sto dando un’immagine molto romantica ma di fatto la situazione era proprio quella. Io ero giovane, lui pure ..ma meno di me, io ero carina, lui pure, ma meno di me, io ero simpatica… lui pure forse più di me, io ero libera lui decisamente meno di me! Questa piccola ma fondamentale differenza ci impedì di approfondire la nostra conoscenza rimanendo comunque ottimi e sinceri amici anche per alcuni anni a venire.

Quella primavera il mio sventurato amico si rivolse al mio principale confidando che ,come era avvenuto già un paio di volte, egli potesse trovare un buon inquilino per il suo alloggio. Mai fiducia fu più mal riposta!

Escludendo le solite meretrici e un paio di loschi figuri che si aggiravano per l’ufficio , il mio capo fu costretto a mettere un’inserzione su un noto quotidiano locale. In breve fummo assaliti da numerose richieste. Credo che lui avesse una sorta di calamita per la gente avvezza a strani intrallazzi, fu così che potendo scegliere tra una giovane coppia in cerca della prima casa, un paio di gentiluomini cacciati dalle mogli, alcuni ragazzotti alla ricerca di un piè da terre e una coppia sulla quarantina senza referenze, Egli ,senza indugio alcuno, sottopose a R. quest’ultimi dandone personali garanzie, spendendo fiumi di incomprensibili parole e di smaglianti sorrisi.

R. , ingenuamente o forse per sfinimento decise per la coppia sulla quarantina , che già dopo un mese si era sistemata nel bell’alloggio vicino al mare.

Devo dire che per i primi mesi tutto sembrò andare per il meglio, la coppia pagava e non arrecava nessun tipo di disturbo alla dolce madre di R, sembrava quindi, che per una volta il mio capo fosse riuscito a concludere un affare senza assurde complicazioni. Quanto mi sbagliavo!!

Una bella mattina di fine agosto ricevetti una strana telefonata da R. nella quale con fare perplesso mi invitava a raggiungerlo presso l’abitazione della madre.

Da li a una quarantina di minuti, dannato traffico metropolitano, facevo capolino dal terrazzo del secondo piano assieme al mio caro amico:

“che ti sembra?” mi chiese evidentemente turbato,

“che dirti… se non vado errando…mi sembra marijuana” risposi io un po’ divertita,

“ecco appunto , quello che sembrava a me e ora che facciamo? A mia madre ho detto che erano fiorellini esotici”

Del resto che può saperne un’attempata vecchietta, seppur arzilla, di droghe coltivate al posto delle margherite?

L’unica cosa che mi venne in mente era l’antico rimedio di mia zia Nanda contro i mici in calore che soggiornavano ogni primavera sotto il suo balcone.

“Acqua e ammoniaca!”

Così facemmo, riempimmo alcune bottiglie e le rovesciammo al piano sottostante, probabilmente causando una grave perdita economica per la baldanzosa coppietta, che in effetti, due mesi dopo smise di pagare l’affitto e lasciò finalmente libero il grazioso alloggio.

Ma le stranezze non erano finite, solo una settimana dopo una coppia si presentò presso l’ufficio e con tono assai stizzito volle incontrare la “sacra coppia”. Io che nulla ero se non una segretaria li feci accomodare nella pretenziosa sala d’attesa, che io simpaticamente definivo “l’anticamera delle fregature” . Il mio Capo li ricevette con non poco e malcelato fastidio. Dopo aver chiuso la porta, perché io non potessi ascoltare, cominciarono a discutere. Certo è che non fu una leggera porta da cantiere a impedire che urla e improperi giungessero fino al mio ufficio. La “sacra coppia” questa volta non era riuscita a trovare di meglio che vendere per ben due volte lo stesso box. La scusa , e io qui avrei voluto seppellirmi, nell’udire certe frasi fu:

“ma intanto è un box doppio dove è il problema?”

Capite!!! Intanto ci stavano due macchine quindi nessun problema…..e poi insomma era solo un box, mica un appartamento, una soluzione si sarebbe trovata, a discapito ovviamente di tutti tranne che della “sacra coppia”…e infatti fu così, trattenute le caparre e le varie mediazioni, il suddetto box, fu poi rivenduto ad una terza persona a cifra più alta e con un guadagno assai più cospicuo , fu in quell’occasione, mentre per la terza volta battevo a macchina il compromesso per il famigerato box, decisi che era venuto il momento di fuggire da quella sottospecie di “agenzia mediatrice di squallore” e cominciare a cercare un nuovo lavoro.