UNA CASA PIU' EREDI : SCISSIONE EREDITARIA PER LA VENDITA ALL'ASTA

Cari lettori spesso capita a molti clienti ditrovarsi in una situazione abbastanza comune di questi tempi  e cioè di ereditare un immobile assieme ad altri famigliari (cooeredi). Può anche succedere che  alcuni vogliano vendere altri no, ebbene esiste una formula assolutamente lunga e dispendiosa ma efficace per vendere l'immobile. Questa legge è applicabile per favorire chi ha necessità di liquidità contro chi invece non ne ha bisogno, in tempi duri come questi ci si trova quindi a litigare tra parenti.
La credenza comune è che anche se uno solo dei cooeredi non voglia vendere l'immobile ciò sia di fatto impossibile invece entra in gioco la scissione ereditaria che può essere attuata anche solo ad un immobile e non a tutta l'eredità.
Cercherò di spiegare di cosa si tratta, innanzi tutto è una forma giuridica a cui un o più cooeredi possono appellarsi come ultimo tentativo per vendere l'immobile senza l'approvazione degli altri cooeredi
La divisione giudiziale :
Secondo l’art. 713 c.c., “i coeredi possono sempre domandare la divisione”, e quindi anche nel caso in cui un condividente si trovi in stato di incapacità, ed ancorché il bene da dividere abbia “ad oggetto la casa coniugale”.

In particolare, “lo stato di comunione ereditaria può essere fatto cessare da ciascuno degli eredi con l’actio communi dividendo”, la quale è un’azione giudiziaria, personale ed imprescrittibile, avente per oggetto il diritto potestativo allo scioglimento di una comunione ereditaria, e che presuppone la qualità di erede nell’attore e nei convenuti.

Ovviamente, la divisione non è necessaria ove, ex art. 720 c.c., si faccia luogo all’attribuzione unitaria del bene, poiché la vendita a terzi costituisce “l’estrema alternativa, alla quale la legge consente di far ricorso”, nel caso in cui nessuno dei condividenti richieda (o sia comunque disposto ad accettare) l’assegnazione unitaria del bene non divisibile: “ciò, nello stesso interesse dei condividenti, poiché mentre l’attribuzione (per intero) è fatta in base al valore di stima eseguita con criteri obiettivi, nel caso invece di vendita, a beneficio dei coeredi va il prezzo che non sempre corrisponde al reale valore della cosa, per i rischi che l’asta comporta”.

Ciò detto, è possibile ora soffermarsi su alcuni dettagli della procedura:

1) Ex art. 22 c.p.c., è competente il giudice del luogo dell’aperta successione.

2) La domanda introduttiva del giudizio è una citazione.

3) Si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione in cui possono innestarsi procedimenti contenziosi di ordine vario, e la cui disciplina è contenuta negli artt. 784 e ss. c.p.c..

4) Tutti i coeredi sono litisconsorzi necessari.

5) Anche nel processo divisorio è applicabile l’istituto della contumacia.

6) La pronuncia del giudice ha carattere meramente dichiarativo ed efficacia retroattiva.

7) È possibile chiedere lo scioglimento parziale della comunione ereditaria (e, quindi, limitatamente ad un solo immobile anche nel caso in cui ve ne fossero altri in comunione ereditaria).

Nel caso in cui l’immobile sia "non comodamente divisibile":

8) Il Giudice dispone la vendita all’incanto dell’immobile ex artt. 788 e 576 c.p.c., alle modalità determinate dallo stesso Giudice in caso di mancato accordo delle parti, ed anche attraverso il deferimento delle operazioni ad un notaio ex art. 730 c.c..

9) Il prezzo ricavato dalla vendita dovrà distribuirsi tra i condividenti, secondo le rispettive quote.

Nel caso in cui l’immobile sia invece "comodamente divisibile":

8) Lo scioglimento della comunione ereditaria avverrà mediante frazionamento dell’immobile, attraverso la predisposizione – anche con l’ausilio di un notaio – del progetto di divisione, e quindi l’assegnazione delle porzioni dell’immobile tra le parti secondo le rispettive quote.

9) Si precisa che è sempre possibile (oltre che opportuna) la nomina di un esperto ex art. 194 disp. att. c.p.c..

Si sottolinea, inoltre, che “è ormai consolidato in giurisprudenza l’orientamento secondo cui le spese processuali nei giudizi di divisione devono essere poste a carico di tutti i condividenti in proporzione delle rispettive quote”

Specifico che questo tipo di procedura è poco nota e quindi spesso poco considerata.

Sandra Pellizzari
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IPOTECHE A GARANZIA DEL MUTUO

La cancellazione dell'ipoteca

Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta "estinzione" dell'ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.

Sono contenute nell'articolo 2878 e riguardano i casi in cui:

• il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto;
• il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall'ipoteca;
• il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca;
• viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata;
• si verifica l'eventuale condizione risolutiva che prevedeva l'annullamento dell'ipoteca;
• decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
• il bene ipotecato perisce;
• il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.

L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.

Per esempio l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora.

Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.

La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita "cancellazione di ipoteca" e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.

Ipoteche volontarie

La cancellazione dell'ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile.

Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l'avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.

Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l'azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita "senza alcun onere per il debitore" (comma 8 septies).

Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall'estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all'Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell'ipoteca.

NOTA: Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare al creditore una richiesta scritta, affinché l'obbligo venga rispettato.

Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

NOTA: Quando bisogna intervenire con un nuovo mutuo subito dopo l'estinzione del precedente, la strada della cancellazione automatica diventa piuttosto difficile da praticare. Ciò perché la banca che ha comunicato l'avvenuta estinzione dispone per trenta giorni della facoltà di opporsi alla cancellazione dell'ipoteca, in presenza di un giustificato motivo.

Sebbene si tratti di un'eventualità remota, è improbabile che il nuovo finanziatore si renda disponibile a rilasciare un nuovo mutuo prima che sia decorso tale periodo. In tali frangenti l'unica soluzione resterà quella di tornare ad utilizzare il metodo tradizionale, con l'intervento del notaio.

Nonostante il beneficio della cancellazione automatica sia stato inizialmente esteso a tutti i mutui, una più recente disposizione (Decreto Legislativo 141/2010), ponendola in relazione con l'articolo 40 bis del Testo Unico Bancario che riguarda espressamente i mutui fondiari, ne ha di fatto ristretto l'applicazione soltanto ad essi.

SUGGERIMENTO: Se si è contratto un mutuo non fondiario meglio non correre dal notaio a cancellare l'ipoteca. Si sta infatti lavorando per tornare ad estendere il vantaggio a tutti i mutui. La stessa commissione Finanze della Camera in una risoluzione approvata all'unanimità ha chiesto di risolvere al più presto la dannosa discriminazione.

Nei casi in cui si è costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato "atto di assenso alla cancellazione di ipoteca".

Sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all'annullamento dell'iscrizione a proprio favore.

Le spese relative resteranno a carico del debitore. Il costo notarile ammonterà ad un importo compreso tra un terzo e metà del costo aggiornato per l'iscrizione di un'ipoteca di pari importo.

Anche la banca richiederà un contributo per l'intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo.

Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all'origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell'importo iscritto.

NOTA: Alcune banche hanno in passato utilizzato una clausola contrattuale che le autorizzava ad assentire alla cancellazione ipotecaria dopo due anni dall'estinzione anticipata del mutuo.

Se il mutuo è fondiario questa richiesta, intesa a proteggerle dai rischi di revocatoria fallimentare sui pagamenti, non trovava tuttavia fondamento. Ciò in considerazione dell'esplicita tutela stabilita al riguardo dal Testo Unico Bancario (art. 39, comma 4).

Va oggi osservato come tale indicazione risulti implicitamente in contrasto con lo spirito del Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, secondo cui l'ipoteca "si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall'avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita". Il che consente di ipotizzare l'inapplicabilità di tale patto.

Ipoteche giudiziali

L'ipoteca giudiziale viene iscritta in base ad una disposizione del giudice.

Per ottenerne la cancellazione non sarà perciò sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, ma bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un "ordine di cancellazione" emesso dal magistrato.

Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l'ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.

Cancellazione effettiva

Un'ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.

Ciò significa che nel frattempo l'ipoteca continuerà a risultare come esistente.

Durante tale periodo l'insussistenza dell'ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l'atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l'ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).

Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il "Registro delle Comunicazioni", tenuto dall'Agenzia del Territorio.

OBBLIGO DI INSERZIONARE LA CLASSE ENERGETICA NELLE PUBBLICITA'

A decorrere dal prossimo 1 gennaio 2012 sarà obbligatorio riportare negli annunci pubblicitari di vendita degli edifici l'indice di prestazione energetica contenuto nell'ACE.
Il Consiglio dei Ministri nel mese di marzo scorso ha approvato il D.Lgs di recepimento della direttiva comunitaria 2009/28/CE che introduce tale obbligo.
Pertanto, per disposizione nazionale l'obbligo decorrerà dal 1.1.2012 su tutto il territorio nazionale.
Resta inteso che l’obbligo di dichiarazione di classe energetica negli annunci commerciali è in capo a chiunque utilizzi questi mezzi di comunicazione (quindi non solo l’agenzia immobiliare ma anche il privato che espone un cartello).
Oltre alla la classe energetica di un immobile (scala A+, G oppure “non soggetto a certificazione”) si deve indicare anche l'indice di prestazione energetica (valore numerico, decimale) e l'unità di misura (kWh/m² anno per gli immobili residenziali, kWh/m³ anno per i locali commerciali).

VI RICORDIAMO CHE IL NOSTRO STUDIO TECNICO PER IL PIEMONTE E LA LIGURIA RIMANE A VOSTRA DISPOSIZIONE PER LE CERTIFICAZIONI ENERGETICHE  A PARTIRE DA € 250 !!! PER INFORMAZIONI CONTATTATEMI IN AGENZIA